Privatverkauf

Mit dem Verkauf einer Immobilie ist ziemlich viel Bürokratie verbunden. Selbst wenn Ihr Interessent zunächst mit wenigen Unterlagen zufrieden ist, wird er spätestens, wenn er sich um eine Finanzierung bemüht, eine Menge weiterer Unterlagen von Ihnen benötigen.
Um darauf vorbereitet zu sein und auch um bei einer Besichtigung auftauchende Fragen kompetent beantworten zu können, sollten Sie sich vor Beginn Ihrer privaten Verkaufsaktivitäten eine Mappe oder einen Ordner mit den benötigten Unterlagen zusammenstellen.
Außerdem ist es ratsam, sämtliche Unterlagen zu scannen und als PDF zu speichern, damit Sie Ihren Interessenten nicht Berge von Papier in die Hände drücken bzw. zuschicken müssen.
Achtung: Ihr Immobilieninserat muss unbedingt Angaben zum Energieausweis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung enthalten. Andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meines Hauses?

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Wohnung?

Dieselben Unterlagen wie beim Verkauf eines Hauses und zusätzlich:

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meines Grundstücks?

Was gehört alles in ein Exposé für ein Haus?

Was gehört alles in ein Exposé für eine Wohnung?

Fast alle Angaben wie beim Verkauf eines Hauses und zusätzlich:

Was gehört alles in ein Exposé für ein Grundstück?

Wie finde ich Kaufinteressenten?

Viele Privatverkäufer machen den Fehler, dass sie ihre Immobilie nicht ins Internet stellen, sondern sich auf Interessenten beschränken, die sich aufgrund von Mund-zu-Mund-Propaganda bei ihnen melden. Die Folge davon ist oft ein Verkauf unter dem Marktwert.
Um den maximalen Verkaufserlös zu erzielen, müssen Sie Ihre Immobilie im Internet inserieren, und zwar mit einem aussagekräftigen Exposé.
Wenn sich das Grundstück an einer stark befahrenen Straße oder an einem Bahngleis befindet, so sollten Sie die Lage im Inserat nicht als ruhig bezeichnen, auch wenn Sie selbst im Haus bzw. in der Wohnung den Lärm vielleicht gar nicht mehr bewusst wahrnehmen, weil Sie sich daran gewöhnt haben. Unter einer ruhigen Lage verstehen die meisten Interessenten, dass man auf dem Balkon bzw. der Terrasse nicht ständig Verkehrslärm hört oder alle zehn Minuten ein Zug in unmittelbarer Nähe vorbeifährt.
Ebenso rate ich davon ab, eine verwohnte Immobilie, die für den Verkauf lediglich frisch geweißelt wurde, als top renoviert anzupreisen
Ein unrealistischer Anzeigentext weckt beim Interessenten falsche Erwartungen, so dass er durch die Besichtigung notgedrungen enttäuscht wird, sich betrogen fühlt und von einem Kauf Abstand nimmt.
Hüten Sie sich also vor falschen Anpreisungen, diese erhöhen nicht Ihre Verkaufschancen, sondern verärgern nur Ihre Kunden.

Was gibt es bei der Durchführung von Besichtigungen zu beachten?

Führen Sie keine Sammeltermine durch, denn da kann ein einziger Nörgler alle anderen Interessenten negativ beeinflussen.
Terminieren Sie, wenn irgend möglich, mehrere Interessenten hintereinander, damit diese sehen, dass sie nicht die Einzigen sind, die an Ihrer Immobilie Interesse haben - denn wer kauft schon gerne einen „Ladenhüter“?
Ein Haus mit Ostgarten zeigt man eher vormittags her, ein Haus mit Westgarten eher nachmittags. Eine Immobilie, die an einer stark befahrenen Straße liegt, sollte man nicht gerade zu Hauptverkehrs­zeiten präsentieren.
Was das Verhalten während der Besichtigung angeht, da sollten Sie bedenken, dass manchmal Dinge, die Sie für einen Vorteil halten, der Interessent als Nachteil ansieht. So ist die Aussage „Das Haus ist sehr kinderfreundlich“ für ruhebedürftige (kinderlose) Wohnungs­su­chen­de nicht unbedingt positiv. Umgekehrt ist die Aussage „Dies ist ein sehr ruhiges Haus“ für Personen mit kleinen Kindern eher abschreckend, befürchten diese dann doch, dass die Nachbarn wenig Verständnis für lärmende Kinder haben werden.
Durch unüberlegtes Drauflosreden können Sie hier viel Porzellan zerschlagen und letztendlich sogar potenzielle Käufer verschrecken.
Nur zur Klarstellung: Wenn Sie von Interessenten gefragt werden, ob es kleine Kinder im Haus gibt, müssen Sie selbstverständlich wahrheitsgemäß antworten.

Meine Interessenten überlegen noch … wirklich?

Enden Ihre Besichtigungen häufig mit einer Floskel wie „Danke für die Besichtigung, wir überlegen es uns noch und melden uns dann bei Ihnen“? Die meisten Interessenten, die sich so verabschieden, wissen zu diesem Zeitpunkt bereits, dass sie Ihre Immobilie nicht kaufen werden. Allerdings sagen sie Ihnen das nicht ins Gesicht, um Sie nicht zu beleidigen und um längeren Diskussionen aus dem Weg zu gehen.
Wenn Sie erfahren wollen, was in den Köpfen Ihrer Interessenten wirklich vorgeht, ist es ratsam weiter nachzubohren.
Ich muss Sie allerdings warnen: Möglicherweise werden Sie sich durch die Äußerungen Ihrer Interessenten verletzt fühlen. Was Ihnen gefällt, muss noch lange nicht auch anderen Menschen gefallen und was Sie nicht weiter stört, kann anderen ein Dorn im Auge sein. Das betrifft die Farbe der Fliesen und der Sanitäreinrichtung in Ihrem Badezimmer, das Aussehen Ihrer Einbauküche, den Erhaltungszustand der Bodenbeläge, Türen und Fenster, die Gestaltung der Außenanlagen usw. Alles steht auf dem Prüfstand, wird kritisch beäugt und teilweise durchaus respektlos kommentiert. Insbesondere wenn Sie Ihre Immobilie weit über dem Marktwert anbieten, werden Sie sich einiges anhören müssen.

Was gilt es bei Preisverhandlungen zu beachten?

Ein heikles Thema, das sehr viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung erfordert. Auf der einen Seite können Sie durch einen einzigen falschen Satz zehntausend Euro und mehr verlieren, auf der anderen Seite können Sie sich aber auch verpokern und einen Käufer vertreiben, der Ihnen ein sehr gutes Angebot gemacht hat. Dies passiert, wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie viel zu hoch eingeschätzt haben. Nach Monaten vergeblicher Bemühungen, einen höheren Preis zu erzielen, wird Ihnen klar, was für ein gutes Angebot Sie ausgeschlagen haben. Meistens ist es dann jedoch zu spät - der Kaufinteressent hat Ihre Immobilie mittlerweile „abgehakt“ und sich anderweitig entschieden.
Fazit: Fehler bei den Preisverhand­lun­gen kosten viel Lehrgeld.

Wenn ich von Privat verkaufe, erziele ich einen höheren Preis, weil sich die Interessenten die Provision sparen ...

... und die ersparte Provision sollen die Interessenten dann in Form eines höheren Kaufpreises an Sie zahlen? Meiner Meinung nach sollte man niemals die Intelligenz seiner Kunden (Interessenten) unterschätzen. Von Schnäppchen­jä­gern und Spekulanten einmal abgesehen, möchten Interessenten vor allem eines: eine Immobilie finden, in der sie sich wohlfühlen können und die für sie finanziell erschwinglich ist. Ob dann im Rahmen der Transaktion auch eine Maklerprovision anfällt, ist sicherlich nicht vollkommen unbedeutend, aber im Verhältnis zu den gesamten Kosten doch eher zweitrangig. Meiner Erfahrung nach wissen Interessenten die Beratung durch einen erfahrenen Makler durchaus zu schätzen. Insbesondere wenn jemand zum ersten Mal in seinem Leben eine Immobilie erwirbt, hat er viele Fragen, die z. B. das Miet-, Bau-, Woh­nungs­ei­gen­tums-, Grundbuch-, Kaufvertrags- und Steuerrecht, die Finanzierung, notarielle Abwicklung und vieles mehr betreffen können. Wenn Sie als Privatverkäufer Ihrem Kaufinteressenten nicht auf jede seiner Fragen eine kompetente Antwort geben können, gerät dessen Ent­schei­dungs­pro­zess ins Stocken. Aus Angst, einen Fehler zu begehen, oder aus einem Gefühl der Überforderung heraus zieht der Interessent dann häufig die Notbremse und sagt den Notartermin kurzfristig ab oder erscheint einfach nicht zur Verbriefung. Notariats­mit­ar­bei­ter können ein Lied davon singen.

Es gibt unter den Immobilienmaklern so viele schwarze Schafe.

Schwarze Schafe gibt es leider in jedem Berufsstand. Aber es gibt auch viele Immobilienmakler, die korrekt und engagiert arbeiten. Schauen Sie sich an, wie der jeweilige Makler seine Objekte anbietet. Sind seine Online-Exposés aussagekräftig oder bestehen Sie nur aus nichtssagenden Floskeln oder markt­schrei­e­ri­schen Superlativen? Enthalten die Exposés mehrere Innen- und Außenansichten und die Grundrisse der Immobilie oder fehlen diese?
Handelt es sich um ein Franchise­un­ter­neh­men oder einen Filialbetrieb oder um einen Familienbetrieb oder sogar – was könnte besser sein – ein Einzel­un­ter­neh­men, wo der Chef sich noch persönlich um Sie kümmert und auch außerhalb der üblichen Bürozeiten für Sie da ist?
Bietet der Makler Immobilien in den verschiedensten Lagen im In- und Ausland an? Vermittelt er sowohl Wohn- als auch Gewerbe­im­mo­bi­li­en? Widmet er sich neben dem Verkauf von Immobilien auch der Vermietung? Gehört vielleicht auch noch die Hausverwal­tung zu seinem Dienst­leis­tungs­spek­trum? Niemand kann alles gleich gut, suchen Sie sich lieber einen Immobilien­makler, der sich auf den Verkauf von Wohn­immo­bilien in Ihrem Ort spezialisiert hat, denn der wird den größten Erfahrungs­schatz haben.



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