Kaufvertrag

Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig. Der Käufer hat alle für die Finanzierung notwendigen Unterlagen. Es fehlt nur noch der Kaufvertragsentwurf, damit die Bank (oder: Sparkasse, Bausparkasse, Versicherungs­gesell­schaft) endgültig grünes Licht für die Finanzierung geben kann.
Dieser Kaufvertragsentwurf muss von einem Notariat verfasst werden. Das Notariat benötigt für den Kaufvertrags­entwurf u. a. folgende Angaben:

Das Notariat fordert einen aktuellen Grund­buch­auszug beim Grundbuchamt an, verfasst den Kaufvertragsentwurf und leitet ihn an den vermittelnden Makler bzw. direkt an Käufer und Verkäufer zur Prüfung weiter.
Wenn die Finanzierung des Käufers steht, wird ein Termin zur notariellen Verbriefung des Kaufvertrags vereinbart. Üblicherweise bestellt der Käufer unmittelbar im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrags die für sein Darlehen von der Bank als Sicherheit gewünschte Grundschuld. Da die Banken unterschiedliche Formulare verwenden, sollte der Käufer dafür sorgen, dass seine Bank dem Notar spätestens am Vortag des Notartermins ihr Formular zur Grundschuldbestellung schickt.

Der Kaufvertrag enthält die sog. Auflassung, d. h. die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übergehen soll und die genauen Bedingungen, wie dieser Eigentumsübergang erfolgen soll (z. B. Kaufpreishöhe und -fälligkeit, Datum der Räumung durch den Verkäufer, mitverkauftes Inventar, Zeitpunkt des Besitzübergangs etc.). Bis das Eigentum am Grundstück durch Eintragung in Abteilung 1 des Grundbuchs auf den Käufer übergeht, sind zur Absicherung beider Parteien einige Zwischenschritte erforderlich. Der Notar haftet dafür, dass es bei der Abwicklung des Kaufvertrags zu keinen Fehlern kommt.
Der zeitliche Ablauf in Stichworten:

Das folgende Glossar soll einige im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf verwendete juristische Fachbegriffe erklären.

Inhaltsverzeichnis

Anfechtung des Grundstücks­kaufver­trages

Anschaffung

Auflassung

Auflassungsvormerkung

Bauträger (Kauf vom)

Belastungsvollmacht

Bewegliche Gegenstände

Bewilligungs­urkunde

Eigentumsübergang

Eigentumswohnung - Betriebs­kosten­abrech­nung

Erbengemeinschaft

Gewährleistung

Hausgeld ("Wohngeld")

Instandhaltungsrücklage

Kaufpreisfälligkeit

Löschung nicht übernom­mener Belas­tungen

Mängelhaftung bei Kauf aus zweiter Hand (Bestandsimmobilien)

Mieterhöhung

Negativattest/Negativ­zeugnis

Notarieller Kaufvertrags­entwurf

Stimmrecht in Eigentümer­versamm­lung

Übereilungsschutz

Umschreibungssperre

Unbedenklichkeits­bescheinigung

Veräußerungsbeschränkung

Verbrauchervertrag

Verfügung über Haushaltsgegenstände

Verfügung über Vermögen im Ganzen

Verjährungsfrist bei Kaufverträgen

Vermietete Wohnimmobilie

Verzug

Vorkaufsrecht

Vorvertrag oder Reservierung

Wesentliche Bestandteile

Wiederkaufsrecht

Wucher

Zubehör (gesetzliches)

Zwangsvoll­streckungs­unterwerfungs­klausel

Anfechtung des Grundstückskaufvertrages

Wenn der Verkäufer verborgene Mängel arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer den Grundstücksvertrag gem. § 123 BGB nachträglich anfechten. Die Anfechtung führt gem. § 142 BGB dazu, dass der Grundstückskaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist.
Die Anfechtung muss binnen eines Jahres nach dem Zeitpunkt erfolgen, zu dem der Käufer die arglistige Täuschung entdeckt hat (§ 124 BGB).
Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er auf einen ihm bekannten Mangel der Kaufsache, von dem er annehmen muss, dass dieser für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung ist, nicht hinweist. Diese Hinweispflicht besteht auch dann, wenn der Käufer nicht konkret danach gefragt hat. Um eine spätere Anfechtung des Grundstückskaufvertrages zu vermeiden, sollte sich der Verkäufer vom Käufer bestätigen lassen, dass er auf solche verdeckten (nicht offensichtlichen Mängel) hingewiesen hat.

Beispiele:

Anschaffung

Im deutschen Einkommensteuerrecht ist der Zeitpunkt der Anschaffung unterschiedlich definiert.

a) Beginn der Absetzung für Abnutzung ("Abschreibung") gem. § 7 ff. EStG:
Der Zeitpunkt, zu dem nach der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Maßgebend ist also der Besitzübergang. Auf das Datum des Kaufvertrag­abschlusses, der Kaufpreis­fälligkeit oder der Eintragung des Eigentums­übergangs im Grundbuch kommt es folglich nicht an. Ab dem Zeitpunkt der Anschaffung kann erstmals die AfA (Absetzung für Abnutzung) in Anspruch genommen werden.

b) Berechnung der zehnjährigen Veräußerungs­frist ("Spekulations­frist") bei privaten Veräuße­rungs­geschäften (§ 23 EStG):
Für die Berechnung der Zehnjahres­frist ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags für Kauf und Wiederverkauf der betreffenden Immobilie entscheidend.
Bei nicht selbstbewohnten, sondern vermieteten, Immobilien muss ein erzielter Gewinn versteuert werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre verstrichen sind.

Auflassung

Die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgen (§ 925 Abs. 2 BGB). Die Auflassung wird in der Regel im notariellen Kaufvertrag erklärt. Um den Verkäufer vor einem betrügerischen Käufer zu schützen, muss der Verkäufer nicht sofort die Eigentums­umschreibung bewilligen, denn dies hätte zur Folge, dass der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden könnte, obwohl der Kaufpreis nicht gezahlt wurde.
Nicht wirksam wäre es, zu vereinbaren, dass die Auflassung erst dann erfolgt, wenn der Käufer den Kaufpreis oder einen Teil davon gezahlt hat, denn dies würde eine Bedingung darstellen, was, wie oben erwähnt, gemäß § 925 Abs. 2 BGB nicht erlaubt wäre.

Ein entsprechender Passus im Kaufvertrag kann z. B. so lauten:

Die Vertragsteile sind über den vereinbarten Eigentumsübergang einig.
Diese unbedingt erklärte Auflassung enthält jedoch keine Bewilligung zur Eigentums­umschrei­bung. Sie zu erklären werden die beurkundende Notarin, ihr Sozius, ihr Vertreter oder Nachfolger ermächtigt und angewiesen, die Bewilligung erst dann vorzulegen, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass die in Abschnitt IV. dieser Urkunde genannte Kaufpreis­summe bezahlt ist oder die Zahlung in sonstiger Weise einwandfrei nachgewiesen ist.
Bei mitverkauften beweglichen Sachen sind die Vertragsteile aufschiebend bedingt mit vollständiger Kaufpreis­zahlung über den Eigentums­übergang einig.

Auflassungsvormerkung (§ 883 - 888 BGB)

Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer gegen Kaufpreiszahlung das Eigentum an der verkauften Immobilie zu verschaffen. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen etliche Wochen, in denen der Verkäufer noch über die Immobilie verfügen kann. Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums wird eine sog. Auflassungsvormerkung für den Käufer in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Die Auflassungsvormerkung signalisiert Dritten, die das Grundbuch einsehen, dass das Eigentum an der betreffenden Immobilie demnächst auf den Vormerkungsberechtigten übergehen soll. Die Auflassungsvormerkung soll verhindern, dass ein (betrügerischer) Verkäufer im Zeitraum zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrags und Eigentumsumschreibung im Grundbuch, seine Immobilie mehrmals verkauft oder sie zusätzlich belastet (z. B. Eintragung von Grundschulden). Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf (lastenfreie) Eigentumsübertragung auch dann, wenn der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages und vor der Eigentumsumschreibung der Immobilie auf den Käufer insolvent werden sollte.

Ein entsprechender Passus im Kaufvertrag kann z. B. so lauten:

Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Vertragsbesitz eine Vormerkung gemäß § 883 BGB an dem in Abschnitt I. dieser Urkunde bezeichneten Grundbesitz in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer bewilligt und beantragt die Löschung der Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, es werden gleichzeitig etwaige beeinträchtigende Zwischeneintragungen gelöscht, die ohne seine Zustimmung erfolgten.

Bauträger (Kauf vom)

Der Käufer einer Neubauimmobilie sollte prüfen, ob das Vertragsobjekt im Kaufvertrag klar bezeichnet ist und ob der Lageplan, die Bauzeichnungen und insbesondere die Baubeschreibung zum Bestandteil des Kaufvertrags erklärt worden sind. Andernfalls kauft man die Katze im Sack. Unverbindliche Baubeschreibungen und Grundrissskizzen reichen nicht aus, um später irgendwelche Ansprüche geltend zu machen. Auch bei Prospekten ist Vorsicht geboten. Sie sollten ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrages gemacht werden.
Legt der Käufer auf eine bestimmte Eigenschaft besonderen Wert, sollte er sich vergewissern, ob diese Beschaffenheit ausdrücklich im Kaufvertrag enthalten ist; nach Möglichkeit sollte er sich vom Verkäufer (Bauträger) im Kaufvertrag eine Garantie hierfür geben lassen.
Bei noch nicht fertig gestellten Objekten sollte der Kaufvertrag klare Vereinbarungen über die Termine der jeweils abzuschließenden Baumaßnahmen enthalten. Insbesondere sollten Baubeginn und Fertigstellungstermin im Kaufvertrag festgehalten werden.

Belastungsvollmacht

Zumindest einen Teil des Kaufpreises werden die meisten Käufer fremdfinanzieren. Um ein Darlehen zu erhalten, muss der Käufer seinem Kreditgeber (meistens eine Bank) ausreichende Sicherheiten bieten. Die wichtigste Sicherheit stellt ein Grund­pfand­recht, i. d. R. eine Grundschuld, dar. Diese Grundschuld wird in Abteilung 3 des Grundbuchs des betreffenden Kaufobjekts eingetragen. Bestellen kann diese Grundschuld nur der im Grundbuch aktuell eingetragene Eigentümer. Dies ist zunächst noch der Verkäufer der Immobilie. Bevor das Eigentum an der Kaufimmobilie auf den Käufer umgeschrieben wird, muss zum Schutz des Verkäufers der Kaufpreis überwiesen werden. Die Bank zahlt das Darlehen aber erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
Um diesen Teufelskreis zu durchbrechen, wird in den Kaufvertrag eine sog. Belastungs­vollmacht aufgenommen. Der Verkäufer bevollmächtigt mit dieser den Käufer, schon vor Eigentums­um­schrei­bung in seinem Namen Hypotheken oder Grundschulden am Kaufobjekt zu bestellen. Die Bank des Käufers wird zum Schutz des Verkäufers verpflichtet, das Darlehen direkt an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger auszuzahlen. Kommt es vertragswidrig nicht zur Kaufpreis­zah­lung, muss die Bank des Käufers die Sicherheit wieder freigeben, d. h. die Löschungs­bewilligung für die mithilfe der Belas­tungs­voll­macht eingetragene Grundschuld erteilen.

Bewegliche Gegenstände

In jedem Haus gibt es mehr oder weniger fest eingebaute Gegenstände, die aber weggenommen oder ausgebaut und andernorts wieder sinnvoll verwendet werden können. Darunter fallen z. B. Einbauküchen, andere Einbaumöbel, Markisen, eine Satellitenempfangsanlage, der vorhandene Heizölvorrat, ein Kaminofen, die Sauna oder das Gartenhäuschen (ohne betoniertes Fundament). Diese mehr oder weniger fest eingebauten Gegenstände werden als bewegliche Gegenstände (Sachen) bezeichnet, weil man sie ausbauen kann, ohne sie oder die Immobilie dabei zu zerstören. Keine beweglichen Gegenstände wären hingegen ein Kachelkamin oder ein Wintergarten. Um späteren Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen, ob diese Dinge mitverkauft und im Kaufpreis enthalten sind, sollten sie nach Möglichkeit im Kaufvertrag besonders aufgeführt und die gewünschte Regelung festgehalten werden. Dies gilt ebenso für nicht eingebaute Gegenstände (Regale, Tische, Lampen, Vorhänge, Gartengeräte usw.).

Für solches mitverkauftes Inventar kann ein Teil des Kaufpreises gesondert ausgewiesen werden. Das lohnt sich insbesondere dann, wenn darauf ein größerer Betrag entfällt. Denn auf diesen Kaufpreisteil muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer bezahlen. An der Höhe der sonstigen Nebenkosten (Notar- und Gundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision) ändert sich allerdings nichts.

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro, davon entfallen 10.000 Euro auf mitverkauftes Inventar. Durch diese Regelung im notariellen Kaufvertrag muss der Käufer jetzt nicht mehr auf die vollen 450.000 Euro, sondern "nur noch" auf 440.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Bewilligungs­urkunde

Um das Grundbuch nicht zu unüber­sichtlich zu machen, kann bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungs­bewilli­gung Bezug genommen werden (§ 874 BGB). Die Eintragungs­bewilli­gung ist in einer notariell beurkundeten oder beglaubigten Urkunde niederge­schrieben. In dieser Urkunde ist im Detail geregelt, was der Eigentümer des belasteten Grundstücks mit dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks (oder einer bestimmten Person) damals vereinbart hat.

Ist in Abteilung 2 des Grundbuchs z. B. ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen, muss nicht der genaue Inhalt der Vereinbarung wiedergegeben werden. Es geht aus dem Grundbuch also z. B. nicht hervor, wer für die Räumung und Instand­haltung des benutzten Weges zuständig ist. Um diese Details zu erfahren, muss der Käufer die Bewilli­gungs­urkunde einsehen. Diese ist Teil der beim Grundbuchamt geführten Grundakte.

Beispiel:
In Abt. 2 ist eingetragen: "Geh- und Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 140/22; gemäß Bewilligung vom 13.02.2006 -URNr. 2024/Notar Meier-; eingetragen am 20.03.2006"
Um Näheres zu erfahren, kann der Verkäufer bzw. der Käufer nun beim Grundbuchamt direkt oder über den beurkundenden Notar die Bewilli­gungs­urkunde vom 13.02.2006 mit der Urkunden-Nummer 2024 des Notars Meier anfordern.

Eigentumsübergang

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht bereits beim notariellen Abschluss des Kaufvertrags und auch nicht beim im Kaufvertrag vereinbarten Besitzübergang, sondern erst mit der Eigentums­umschreibung, d. h. dann, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Ab dem Zeitpunkt, wo in Abteilung 1 des Grundbuchs der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, ist das Eigentum an ihn übergegangen.

Eigentumswohnung - Betriebskostenabrechnung

Findet während des Wirtschaftsjahres der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft (WEG) ein Eigentümer­wechsel statt, ist die Hausverwaltung nicht dazu verpflichtet, zum Zeitpunkt des im Kaufvertrag vereinbarten Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer, eine Zwischenablesung und -abrechnung der Heizungs- und Warmwasser­kosten vorzunehmen. Die Hausverwaltung hat die Bewirt­schaftungs­kosten des betreffenden Wirtschaftsjahr in der Jahres­abrechnung insgesamt, also ohne eine Aufteilung in die jeweiligen "Eigentümer­monate", abzurechnen. Wenn der Verkäufer eine Zwischenablesung und -abrechnung der Heizungs- und Warm­wasser­kosten wünscht, ist es seine Aufgabe als Noch-Eigentümer, dies der Hausverwaltung vorab mitzuteilen, damit sie diese auf Kosten des Verkäufers in Auftrag geben kann.

Ist die Wohnung vermietet, so muss derjenige die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen, der zum Ablauf der mietrechtlichen Abrechnungsperiode (i. d. R. das Kalenderjahr) im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und damit der Vermieter ist. Die für den Mieter bestimmte Betriebskostenabrechnung hat die gesamte Abrechnungsperiode zu umfassen. Sie darf also nicht in zwei Zeitabschnitte bis bzw. ab dem (gemäß Kaufvertrag vereinbarten) Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten aufgeteilt werden. Zum Ablauf des Wirtschaftsjahres (meistens identisch mit dem Kalenderjahr, also vom 1.1. bis zum 31.12. des Jahres) sind die Verbräuche für Heizung und Warmwasser zu ermitteln und gegenüber dem Mieter einheitlich abzurechnen. Der Mieter ist so zu stellen, als hätte ein Eigentümerwechsel nicht stattgefunden. Im Kaufvertrag wird i. A. vereinbart, dass eine Betriebs­kosten­nach­zahlung bzw. ein Betriebs­kosten­guthaben zeitanteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.

Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaft­liches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen (§ 2033 Abs. 1 BGB), nicht jedoch über den Nachlass als Ganzes. Handelt es sich also auf der Verkäuferseite um eine Erbengemeinschaft, so kann sie die Immobilie als Ganzes nur verkaufen, wenn sich alle Erben einig sind, d. h. alle Erben müssen den Kaufvertrag mitunterschreiben. Eine (öffentlich beglaubigte oder beurkundete) Vollmachterteilung an einen der Erben ist selbstverständlich möglich und wird auch häufig genutzt, damit nicht sämtliche Erben zum Notartermin anreisen müssen. Alternativ kann der Kaufvertrag auch vorbehaltlich der (nachträglichen) Genehmigung der beim Notartermin nicht anwesenden Erben beurkundet werden. Ein solcher Kaufvertrag ist nicht sofort wirksam, sondern bis zur Nachgenehmigung "schwebend unwirksam". Der Notar verschickt Ausfertigungen der Kaufvertragsurkunde an die Erben, die nicht zum Verbriefungtermin anreisen konnten. Diese genehmigen den Kaufvertrag dann bei einem Notar ihrer Wahl nach.

Hausgeld ("Wohngeld")

Umgangssprachlich wird "Wohngeld" gleichbedeutend mit "Hausgeld" verwendet. Genaugenommen ist das Wohngeld jedoch eine staatliche Zuschussleistung zu den Wohnungskosten. Gemäß Wohngeldgesetz (WoGG § 1 Abs. 2) wird das Wohngeld "als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zur Belastung (Lastenzuschuss) für den selbst genutzten Wohnraum geleistet."

Aus Käufersicht ist es ratsam, sich im notariellen Kaufvertrag vom Verkäufer zusichern zu lassen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen.

Hausgeldschuldner ist stets derjenige, der im Grundbuch als Wohnungs­eigentümer eingetragen ist. Das bedeutet, dass der Käufer der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft bzw. Hausverwaltung gegenüber erst dann zur Hausgeld­zahlung verpflichtet ist, wenn sein Name in der Abteilung 1 des Grundbuchs steht.
Gerechterweise soll aber derjenige, der eine Wohnung nutzen darf, auch die Lasten tragen müssen. Im Kaufvertrag wird daher in der Regel vereinbart, dass der Käufer verpflichtet ist, das Hausgeld bereits ab Besitzübergang zu zahlen.

Der Verkäufer sollte im eigenen Interesse den Verwalter umgehend vom Verkauf unterrichten und ihm Name und Adresse des Käufers mitteilen. Sollte zum Verkauf der Wohnung laut Gemein­schafts­ordnung keine Verwalter­zustimmung erforderlich sein, würde der Verwalter andernfalls nicht erfahren, dass die Wohnung verkauft wurde und seine Hausgeld­for­derungen weiterhin an den Verkäufer richten.

Instandhaltungsrücklage

Der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage verbleibt bei der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft. Der Verkäufer kann sich also seinen Anteil an der angesparten Instand­haltungs­rücklage nicht auszahlen lassen, wenn er seine Wohnung verkauft.
Der Anteil des Eigentümers an der Instand­haltungs­rücklage wird daher (zwangsläufig) mitverkauft. Auf diesen Bestandteil des Kaufpreises wird keine Grund­erwerb­steuer fällig.
Beispiel: Beträgt der vereinbarte Kaufpreis für die Wohnung 350.000 Euro und der Anteil des Verkäufers an der angesparten Instand­haltungs­rücklage 5.000 Euro, so verringert sich die Bemessungs­grundlage für die vom Käufer zu zahlende Grund­erwerb­steuer um 5.000 Euro auf 345.000 Euro, was bei dem in Bayern derzeit noch gültigen Steuersatz von 3,5 % immerhin eine Ersparnis von 175 Euro bedeutet.
In den Kaufvertrag sollte also eine Formulierung wie etwa "Mitverkauft ist die Instand­haltungs­rücklage mit einem Betrag von ... EUR (Stand: Datums­angabe)" aufgenommen werden.

Kaufpreisfälligkeit

Meistens wird Im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis zehn bis vierzehn Tage nach Lastenfrei­stellung, Negativattest der Gemeinde und Eintragung der Auflassungs­vormerkung zu zahlen ist. Wenn die Immobilie noch vom Verkäufer bewohnt wird, möchte dieser oft noch einige Monate dort wohnen bleiben, so dass der Besitzübergang nicht sofort nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen kann. In diesem Fall ist es sinnvoll und üblich, den Kaufpreis in zwei Raten aufzuteilen, z. B. zwanzig Prozent des Kaufpreises nach Lastenfreistellung, Negativattest der Gemeinde und Eintragung der Auflassungsvormerkung und den restlichen Kaufpreisteil bei Auszug des Verkäufers bzw. Besitzübergang auf den Käufer.

Beim Immobilienkauf bestehen für die beiden Vertragsparteien zwei grundsätzliche Risiken:

Um diese beiden Risiken zu vermeiden, kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger gezahlt wird, sondern zunächst auf ein Anderkonto des Notars fließt. Ein Notaranderkonto verursacht allerdings zusätzliche Kosten und verlangsamt die Abwicklung des Kaufvertrages.

Statt der Abwicklung über ein Notaranderkonto wird daher meist eine andere Methode bevorzugt. Bei dieser veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflas­sungs­vormer­kung (Eigentums­vormerkung) für den Käufer in das Grundbuch. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zeit zwischen Notartermin und Eigen­tums­umschrei­bung an eine weitere Person verkauft oder sie (etwa mit neuen Grundschulden oder mit einem Wohnungsrecht) belastet. Außerdem holt der Notar bei den Kreditinstituten, für die noch Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers bestehen, die zur Löschung aller Belastungen erforderlichen Unterlagen ein. Die Banken teilen dem Notar mit, ob und gegebenenfalls welche Geldbeträge sie zur Ablösung der Restschulden des Verkäufers verlangen. Mit der Gemeinde klärt der Notar, ob ihr ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht und ob sie es ausüben möchte. Wenn diese Informationen und Unterlagen komplett vorliegen und die lastenfreie Eigentumsumschreibung damit gesichert ist, teilt der Notar dem Käufer schriftlich mit, dass der Kaufpreis nunmehr fällig ist.
Der Notar schreibt in dieser Fälligkeits­mitteilung, auf welches Konto bzw. auf welche Konten der Kaufpreis überwiesen werden muss. Sollten noch Schulden für die Immobilie bestehen, so schlüsselt der Notar genau auf, welchen Teil des Kaufpreises der Käufer zur Ablösung der noch bestehenden Schulden des Verkäufers an dessen Banken zu zahlen hat. Vom Vertragsschluss bis zu dieser Fälligkeitsanzeige dauert es normalerweise etwa 2 bis 8 Wochen.

Erst nachdem der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang schriftlich bestätigt hat, veranlasst dieser die Eigentums­umschreibung im Grundbuch unter gleichzeitiger Löschung etwaiger alter Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers.

Löschung nicht übernommener Belastungen

In Abteilung 2 und 3 des Grundbuchs eingetragene Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen will, können nicht allein aufgrund der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen gelöscht werden. Vielmehr hat der Notar entsprechende Bewilligungen der eingetragenen Gläubiger dieser Grundstücksbelastungen anzufordern.

Wenn sie mit der Löschung ihres Rechts im Grundbuch einverstanden sind, erteilen die Gläubiger notariell beglaubigte, förmliche Bestätigungen (sog. Löschungsbewilligungen) zur Vorlage beim Grundbuchamt.

Im Falle von Grundschulden und Hypotheken sind die Gläubiger­banken jedoch mit einer Löschung nur nach Rückzahlung der abgesicherten Darlehen des Verkäufers einverstanden. Sollte der Verkäufer seine Darlehen noch nicht komplett abbezahlt haben, teilt der Notar dem Käufer daher im Fälligkeits­schreiben die geforderte Ablösesumme mit, die dieser dann in Anrechnung auf den von ihm zu zahlenden Kaufpreis direkt an die Gläubigerbank des Verkäufers überweist. Der Käufer überweist also entsprechend der Aufforderung des Notars den ersten Teil des Kaufpreises unmittelbar auf das Konto der abzulösenden Gläubigerbank und dann nur noch den verbliebenen Restbetrag auf das Konto des Verkäufers.

Mängelhaftung bei Kauf aus zweiter Hand (Bestandsimmobilien)

Üblicherweise wird im Kaufvertrag eine Sachmängel­haftung (Gewähr­leistung) ausgeschlossen. Allerdings gilt ein solcher Haftungs­ausschluss nicht, wenn der Verkäufer "den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat" (§ 444 BGB).

Beispiel für einen arglistig verschwiegenen Mangel: Der Verkäufer weiß, dass bei Regen Wasser durch die undichte Terrassentür eindringt. Der Käufer, der die Immobilie bei schönem Wetter besichtigt, kann diesen Mangel nicht unmittelbar erkennen. Sollte der Verkäufer ihn vor dem Notartermin nicht auf diesen Mangel hinweisen, so kann der Käufer ihn später haftbar machen. Es muss sich also um einen Mangel handeln, der versteckt ist. Wenn das Waschbecken im Bad einen Riss hat oder an der Wohnzimmerdecke die Farbe abblättert, muss der Verkäufer darauf nicht ungefragt hinweisen.

Beispiel für eine "Garantie für die Beschaffenheit der Sache" wäre ein Passus im Kaufvertrag, in dem der Verkäufer zusichert, dass sämtliche Heizkörper in der Immobilie einwandfrei funktionieren. Wenn sich dann später herausstellt, dass dem nicht so ist, wäre der Verkäufer schadenersatzpflichtig. Es sei denn, er kann dem Käufer nachweisen, dass dieser durch unsachgemäße Bedienung den Schaden selbst verursacht hat.

Ein entsprechender Passus zum Haftungs­ausschluss (Gewähr­leistungs­aus­schluss) für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag kann z. B. so aussehen:
"Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer haftet dafür, dass von heute an bis zum Zeitpunkt der Besitzübergabe keine Verschlechterung des Vertragsobjektes eintritt, die über eine normale Abnutzung hinausgeht.
Im Übrigen sind Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks einschließlich hierauf befindlicher Gebäude ausgeschlossen. Der Haftungsausschluss für Sachmängel gilt auch für Zubehör und mitverkaufte bewegliche Gegenstände und erfasst auch alle Ansprüche des Käufers auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer leistet damit insbesondere keine Gewähr für die Größe des Grundstücks, eine bestimmte Nutzfläche und bei Gebäuden für deren bauliche und technische Beschaffenheit.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel nicht ausgeschlossen werden kann. Hierzu erklärt der Verkäufer, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind."

Wenn dem Verkäufer versteckte Mängel bekannt sind, so sollte er den Käufer vor der Vereinbarung eines Notartermins über diese informieren. Dies empfiehlt sich nicht nur aus Gründen der Fairness, sondern auch im eigenen Interesse, denn gemäß § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.
Um sicherzugehen, dass der Käufer für ihm bekannte versteckte Mängel nicht im Nachhinein dennoch Ansprüche anmeldet, indem er später die Kenntnis der Mängel abstreitet und behauptet, der Verkäufer habe ihn arglistig nicht über den entsprechenden verborgenen Mangel aufgeklärt, sollte der Verkäufer im Kaufvertrag festhalten, auf welche verborgenen Mängel er den Käufer im Vorfeld hingewiesen hat.

Beispiel für Passus im Kaufvertrag: "Dem Käufer ist bekannt, dass der Heizkörper in der Küche defekt ist, unter dem Schlafzimmerschrank kein Parkettboden verlegt ist und die Terrassentür im Wohnzimmer nicht mehr ganz dicht schließt".

Wichtig für Verkäufer: laut BGH müssen Fragen unabhängig von der Erheblichkeit eines Mangels stets vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden.
Ob ein Mangel so wesentlich ist, dass er ungefragt offenbart werden muss, richtet sich danach, ob ein verständiger Verkäufer damit rechnen muss, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat. Dann ist der Mangel unabhängig von seinem tatsächlichen Einfluss auf den Kaufentschluss wesentlich und der Verkäufer zur Offenbarung verpflichtet (BGH, 15.07.2011 - V ZR 171/10).

Beispiel für einen versteckten Mangel, den der Verkaufer ungefragt offenbaren muss: Für den Wintergarten besteht keine Baugenehmigung.

Sollten Sie als Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschwiegen haben, so kann der Käufer gem. § 437 BGB Nacherfüllung verlangen, vom Kaufvertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder bzw. und Schadensersatz verlangen.

Mieterhöhung

"Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Käufer muss den Mietvertrag übernehmen. Weder hat der Käufer einen Anspruch darauf, mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen, noch muss er dies tun, damit er in das Mietverhältnis anstelle des bisherigen Eigentümers eintritt. Ab Besitzübergang steht dem Käufer die Mietzahlung des Mieters zu. Im eigenen Interesse sollte der Käufer den Mieter darüber informieren, dass er die Immobilie erworben hat und ab welchem Zeitpunkt der Mieter ihm die Miete überweisen muss.

Der Käufer darf erst dann den Mieter um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bitten, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, d. h. also nicht bereits nach Unterzeichnung des Kaufvertrags oder nach Besitzübergang.

Negativattest/Negativzeugnis

Bestätigung der jeweiligen Gemeinde, dass für die im Kaufvertrag genannte Immobilie entweder kein Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB besteht oder es nicht ausgeübt wird. In der Regel fordert der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, das Negativzeugnis bei der Gemeinde an, in der die verkaufte Immobilie liegt. Das Vorliegen des Negativzeugnisses ist eine der Voraussetzungen für die Fälligstellung des Kaufpreises. Die weiteren Voraussetzungen sind: Eintragung einer Auflassungsvormerkung (auch: Eigentumsvormerkung) und Vorlage der Löschungsbewilligungen für im Grundbuch eingetragene Belastungen, die nicht vom Käufer übernommen werden sollen (v. a. Grundbuchschulden).

Beispiel für Formulierung in Negativattest:
Die Gemeinde bestätigt zur Vorlage beim Grundbuchamt, dass hinsichtlich des vorgenannten Grundstückes ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB nicht besteht bzw. nicht ausgeübt wird.
Der Grundbesitz liegt nicht in einem förmlich festgelegten Sanierungs- bzw. Entwicklungsbereich.

Notarieller Kaufvertragsentwurf

Das Notariat darf üblicherweise derjenige wählen, der die Notarkosten für den Kaufvertrag tragen soll, also in aller Regel der Käufer. Das Notariat muss sich nicht zwingend am selben Ort wie die zu (ver)kaufende Immobilie befinden. Man kann also den notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie in München auch bei einem Notar in Hamburg schließen und umgekehrt.

Zur Anfertigung eines Kaufvertrags­entwurfs benötigt das Notariat folgende Daten: Name, Vorname, Geburtsname, Geburtsdatum, Güterstand, Adresse, Steuer­identifikations­nummer von Verkäufer und Käufer, Adresse der Immobilie, Gericht und Grundbuchblatt (z. B. Amtsgericht München von Sendling, Blatt 4705), Flurstück-Nr., Kaufpreis und Kaufpreis­fälligkeit, Auszugsdatum, Räumung, Zeitpunkt des Besitz­übergangs, Liste des mitverkauften Inventars (Einbauküche, Einbaumöbel, Sauna, Gardinen usw.), Mängel der Immobilie, vom Verkäufer noch durchzu­führende Arbeiten, Gewährleistungen, Finanzierungs­vollmacht notwendig (Käufer benötigt ein Darlehen) oder nicht (Käufer verfügt über ausreichende Eigenmittel).
Bei Verträgen zwischen Verbrauchern (Privatleuten, „Laien“) und Unternehmern („Profis“, z. B. Bauträgern) muss der Notar gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG.dem Käufer den Kaufvertrag bzw. den Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stellen. Der Notar kann dem Käufer den Kaufvertragsentwurf per Post, per Fax oder per E-Mail zukommen lassen. Sinn der zweiwöchigen Prüffrist bei Kaufverträgen zwischen Privatleuten und Unternehmern ist es, dem Verbraucher ausreichend Zeit zu geben, den Vertrag zu lesen und zu verstehen. Außerdem verlangen Banken in der Regel einen Kaufvertrags­entwurf, bevor sie eine Finanzierungs­zusage geben. Ohne vorherige Finanzierungs­zusage aber, sollte niemand einen notariellen Kaufvertrag unterschreiben.

Zur Klarstellung: Wenn ein Immobilienmakler einen Kaufvertrag zwischen zwei Privatpersonen vermittelt hat, so muss diese zweiwöchige Prüffrist nicht eingehalten werden, denn der Immobilienmakler ist zwar ein Unternehmer, aber er ist nicht Vertragspartner, da er weder Käufer noch Verkäufer ist.

Die Prüffrist gilt auch zugunsten von Verkäufern.
Beispiel: eine Privatperson verkauft ein Grundstück an einen Bauträger. Hier ist der Verkäufer der „Verbraucher“ und der Käufer der „Unternehmer“. Der Notar muss dem Grundstücks­verkäufer daher den Kaufvertrags­entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungs­termin zukommen lassen, damit der Grundstückseigentümer vor übereilten Entschlüssen geschützt werden kann.

Grundsätzlich gilt, dass alle Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag aufgeführt werden müssen, ansonsten besteht das Risiko der Nichtigkeit des Kaufvertrages; im Besonderen gilt dies für eine unrichtige Kaufpreisangabe (unwirksames Scheingeschäft gem. § 117 BGB). Beim Verkauf einer Immobilie müssen sämtliche Vereinbarungen notariell beurkundet sein. Ist dies nicht der Fall, sind die nicht notariell beurkundeten Regelungen nichtig und können darüber hinaus sogar zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führen.
Beispiel: mündliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer, wie die Heizungs- und Warmwasserkosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung aufzuteilen sind.

Für die Aufnahme einer etwaigen Maklerprovision besteht eine solche Verpflichtung jedoch nicht. Anders verhält es sich, wenn der Käufer die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung der von ihm geschuldeten Maklerprovision (sog. Innen- oder Verkäuferprovision) übernehmen soll. Nach § 311b BGB ist dies beurkundungsbedürftig, auch wenn damit die Erhöhung der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer verbunden ist.
Eine sog. Maklerklausel, in der sich der Käufer zur Zahlung einer Käuferprovision oder der Verkäufer zur Zahlung einer Verkäuferprovision verpflichtet, führt dagegen nicht zur Erhöhung der Notarkosten oder der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer ist die vom Käufer erbrachte Gegenleistung, die dem Verkäufer zugutekommt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die vom Käufer gezahlte Käuferprovision kommt nicht dem Verkäufer, sondern dem Makler zugute. Somit erhöht sie nicht die Bemessungsgrundlage. Dies gilt natürlich erst recht für die vom Verkäufer gezahlte Verkäuferprovision.

Stimmrecht in Eigentümerversammlung

Der Käufer einer Eigentumswohnung hat erst nach Umschreibung im Grundbuch, also wenn er als Eigentümer in Abteilung 1 des Grundbuchs eingetragen ist, ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Andererseits wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer bereits ab Besitzübergang das Hausgeld zahlen muss. Damit der Käufer nicht nur in die Gemeinschafts­kasse einzahlen muss, sondern auch mitbestimmen darf, kann ihn der Verkäufer bevollmächtigen, für ihn das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben. Diese Vollmacht kann bereits im notariellen Kaufvertrag erteilt werden. Im Abschnitt, wo der Besitzübergang/die Übergabe geregelt wird, kann z. B. folgender Satz eingefügt werden:
"Der Käufer wird bevollmächtigt, ab Besitzübergang die Rechte des Wohnungs­eigen­tümers auszuüben, insbesondere auch das Stimmrecht in der Eigentümer­versammlung."

Übereilungsschutz

Bei Kaufverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (vgl. § 310 Abs. 3 BGB zur Definition von "Verbraucher­verträgen") müssen dem Verbraucher (= der Privatperson) die Vertrags­unterlagen für seinen Haus-, Grundstücks- oder Wohnungskauf gem. § 17 Abs. 2a BeurkG spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen.

Der Gesetzgeber will dem Verbraucher mit diesem „Übereilungs­schutz beim Immobilienkauf“ vor unüberlegten "Schnell­schüssen" bewahren. Der Verbraucher soll ausreichend Zeit haben, den Kaufvertrags­entwurf zu prüfen und sich gegebenenfalls fachkundig beraten zu lassen.

Dies ist bei Immobilien­kaufverträgen besonders wichtig, da es bei ihnen kein allgemeines (14-tägiges) Widerrufsrecht wie etwa bei Käufen in Onlineshops gibt.

Der Kaufvertragsentwurf soll nicht vom Unternehmer (z. B. Bauträger, gewerbliche Immobilien­händler oder Aufteiler) an den Verbraucher übermittelt werden, sondern vom Notar, damit dieser kontrollieren kann, ob die Zweiwochen­frist auch wirklich eingehalten wird.

Beachten Sie: Die Regelung zum Übereilungs­schutz gilt nur für Kaufverträge, die zwischen Verbrauchern (= Privatleuten) und Unternehmern (z. B. Bauträgern, gewerblichen Immobilien­händlern oder Aufteilern) abgeschlossen werden. Kaufverträge, bei denen beide Vertrags­partner Verbraucher sind, werden von der Regelung nicht betroffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der betreffende Kaufvertrag durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde oder nicht.

Der Übereilungsschutz gilt nicht nur für private Käufer, sondern auch für private Verkäufer, wenn der Vertragspartner ein Unternehmer ist.
Beispiel 1: Eine Privatperson kauft eine Neubauimmobilie von einem Bauträger (der Käufer ist der Verbraucher).
Beispiel 2: Eine Privatperson verkauft eine Immobilie an einen Bauträger, gewerblichen Grundstücks­händler oder Aufteiler (der Verkäufer ist der Verbraucher).

Umschreibungssperre

Zur Absicherung des Verkäufers wird im Kaufvertrag i. d. R. vereinbart, dass das Eigentum an der Immobilie nicht sofort nach der Beurkundung des Kaufvertrages im Grundbuch auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden soll. Vielmehr wird der Notar die Umschreibung erst dann beim Grundbuchamt beantragen, wenn ihm die Zahlung des vollständigen Kaufpreises durch den Verkäufer bzw. die überweisende Bank bestätigt worden ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Das Grundbuchamt darf einen neuen Eigentümer erst dann im Grundbuch eintragen, wenn "der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen" (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Das für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt bescheinigt, dass keine steuerliche Bedenken gegen die Eintragung bestehen, "wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist" (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Dem Grundbuchamt ist zur Eigentums­umschreibung daher eine Unbedenk­lichkeits­beschei­nigung des Finanzamtes vorzulegen.

Zeitlicher Ablauf:

Veräußerungsbeschränkung

Grundsätzlich besteht Veräußerungsfreiheit. Diese kann jedoch dadurch eingeschränkt werden, dass ein Wohnungseigentümer im Veräußerungsfall die Zustimmung anderer Wohnungs­eigentümer oder eines Dritten, in der Regel des Verwalters, einzuholen hat (§ 12 WEG).

Die Veräußerungsbeschränkung ist aus dem Bestands­ver­zeich­nis des (Wohnungs)Grund­buchs ersichtlich. Sie bezieht sich in der Regel auf eine entsprechende Vereinbarung in der Gemein­schafts­ordnung der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft. Die Gemein­schafts­ordnung ist Teil der Teilungs­erklärung und sollte vom Käufer unbedingt rechtzeitig vor dem Notartermin eingesehen werden.

Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG).
Beispiel:

Die Erteilung der Zustimmung muss gegenüber dem Grund­buch­amt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. Für die Erteilung der Zustimmung ist eine Prüfungsfrist von grund­sätz­lich maximal 8-10 Tagen einzuhalten.

Ist dem Verwalter für die Zustimmungserklärung eine gesonderte Gebühr zu zahlen (siehe Verwaltervertrag), so ist diese, wenn im Kaufvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde, vom Käufer zu tragen, denn der "Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen" (§ 448 Abs. 2 BGB). Bei der Verwalter­zustimmung handelt es sich um eine zur Eintragung in das Grundbuch erforderliche Erklärung. Der Käufer muss daher alle im Zusammenhang mit der Verwalterzustimmung entstehenden Kosten (Gebühr gemäß Verwaltervertrag und Notarkosten für notarielle Beglaubigung der Zustimmung) tragen.

Solange die erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nicht vorliegt, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Verbrauchervertrag

Verbraucherverträge sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB).

Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Notar bei Verbraucher­verträgen darauf "hinwirken", dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird." Dadurch soll der Verbraucher vor unüberlegten "Schnellschüssen" geschützt werden.

Konkret heißt das, dass z. B. bei einem Vertrag zwischen einem Bauträger oder gewerblichen Grundstücks­händler als Verkäufer und einer Privatperson als Käufer oder bei einer Privatperson als Verkäufer und einem Bauträger oder gewerblichem Grundstücks­händler als Käufer der Notar dafür sorgen soll, dass der Privat­person mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungs­termin der Kaufvertrags­entwurf des Notariats vorliegt.

Verfügung über Haushaltsgegenstände

Wenn der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinn­ge­mein­schaft lebt, d. h. keinen Ehevertrag geschlossen hat, und im Kaufvertrag über eine von ihm und seiner Frau bewohnte Immobilie vereinbaren möchte, dass auch bestimmte Gegenstände des Inventars (z. B. Teile des Mobiliars) mitverkauft werden sollen, so muss der andere Ehegatte einwilligen, d. h. den Kaufvertrag mitunterschreiben (§ 1369 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn nur der Verkäufer in Abteilung 1 des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist.

Wenn der Ehepartner als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wäre, dann müsste er immer dem Verkauf zustimmen, also auch wenn nicht Haushaltsgegenstände mitverkauft würden.

Verfügung über Vermögen im Ganzen

Wenn der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinn­gemeinschaft lebt, d. h. keinen Ehevertrag geschlossen hat, und das Verkaufsobjekt das ganze Vermögen oder den wesent­lichen Teil (ca. 80-90 %) des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss der andere Ehegatte dem Verkauf zustimmen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn nur der Verkäufer in Abteilung 1 des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist.

Wenn der Ehepartner auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wäre, dann müsste er immer dem Verkauf zustimmen, also auch wenn es nicht um das Vermögen im Ganzen ginge. Es würde sich in einem solchen Fall um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741 BGB) handeln, weil die Immobilie jedem der beiden Eigentümer nur zu einem Bruchteil, in der Regel jeweils zu ½ gehört. Jeder Ehegatte könnte allein nur über seinen (halben) Anteil an der Immobilie verfügen, also ihn z. B. verkaufen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Bruchteilseigentümer jedoch nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB).

Verjährungsfrist bei Kaufverträgen

Sollte der Verkäufer einer Bestandsimmobilie die Mängelhaftung nicht ausgeschlossen haben, so würde die Verjährungsfrist für Ansprüche bzw. Rechte wegen eines Mangels des Kaufgegen­stan­des 2 Jahre betragen (§ 438 Abs. Nr. 3 BGB). Die Verjährung beginnt mit der Übergabe der Immobilie (Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr).

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB i. V. m. § 195 BGB). Da gemäß § 444 BGB ein Haftungs­ausschluss unwirksam ist, wenn der Verkäufer den jeweiligen Mangel arglistig verschwiegen hat, würde die dreijährige Verjährungs­frist auch bei einem Haftungs­aus­schluss im Kaufvertrag gelten.

Die regelmäßige Verjährungs­frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste (§ 199 Abs. 1 BGB). Die Frist endet ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis spätestens zehn Jahre nach der Übergabe.

Stellt der Käufer sieben Jahre nach der Übergabe einen Sachmangel fest, so beträgt für ihn die Verjährungsfrist insgesamt zehn Jahre. Voraussetzung ist, dass der Käufer dem Verkäufer arglistiges Verhalten beweisen kann.

Bei Neubauten gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Verjährung beginnt mit der Übergabe der Sache (Abnahme).

In dem (eher seltenen) Fall, dass ein Verkäufer seine Neubau­immo­bilie noch vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungs­frist wieder verkauft, sollte er seine Gewähr­leistungs­ansprüche gegenüber dem Bauträger im notariellen Kaufvertrag an den Käufer übertragen (abtreten).

Vermietete Wohnimmobilie

"Kauf bricht nicht Miete " (§ 566 BGB): Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und zwar nach der gesetzlichen Regelung mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der Verkäufer muss den Käufer deshalb über Bestehen und Inhalt von Mietverträgen aufklären. Anderenfalls verletzt er seine Pflicht, dem Käufer das Eigentum frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Sofern ein schriftlicher Mietvertrag besteht, sollte dieser dem Käufer rechtzeitig vor Beurkundung des Kaufvertrags ausgehändigt werden.

Für den Käufer ist zu beachten, dass er kein irgendwie geartetes "Sonderkündigungsrecht" hat. Vielmehr muss er bei einer Kündigung des Mietverhältnisses sämtliche mietvertraglichen und gesetzlichen Kündigungs­beschrän­kungen und -fristen einhalten.

Die Eigentumsumschreibung erfolgt je nach Schnelligkeit des Notariats, des Grundbuchamts und des Finanzamts regelmäßig erst Wochen oder Monate nach der Kaufpreiszahlung. Im Kaufvertrag wird daher meist vereinbart, dass der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgt und dem Käufer ab diesem Zeitpunkt die Mietzahlungen des Mieters zustehen.

Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, hat der Mieter u. U. ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Es besteht dann, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen bereits vom Mieter bewohnt wurde. Der Mieter hat dann beim Verkauf seiner Mietwohnung das Recht, zu dem von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Preis und zu den im Kaufvertrag sonst festgelegten Bedingungen in den Vertrag einzutreten.

Im Kaufvertrag sollte vereinbart werden, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Mieter erklärt hat, auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten. Der Notar fragt nach der Beurkundung beim Mieter an, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Äußert der Mieter sich innerhalb von zwei Monaten nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt nur für den ersten Verkaufsfall.
Beispiel: Der Mieter bewohnt die betreffende Wohnung seit dem Jahr 1995. Das bisherige Mietshaus wird im Jahr 2010 in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die vom Mieter bewohnte Wohnung wird im Jahr 2011 verkauft. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, das er aber nicht ausübt. Der neue Eigentümer verkauft die Wohnung im Jahr 2017 weiter. Der die Wohnung weiterhin bewohnende Mieter hat kein erneutes Vorkaufsrecht, da dieses nur für den ersten Verkaufsfall von 2011 galt.

Verzug

Gerät der Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, so schuldet er dem Verkäufer in jedem Fall die gesetzlichen Verzugszinsen. Hinsichtlich deren Höhe ist zu unterscheiden:

Die Höhe des Basiszinssatzes ist im BGB (§ 247 BGB) geregelt. Sie kann sich automatisch jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli eines jeden Jahres ändern, und zwar abhängig vom sog. "Hauptrefinanzierungssatz" der Europäischen Zentralbank. Seit dem 01.01.2017 liegt er bei –0,88 %.
Die Geltendmachung darüber hinausgehender weiterer Schäden des Verkäufers ist damit nicht ausgeschlossen (§ 288 Abs. 4 BGB).
Passus im Kaufvertrag: "Bis zur Fälligkeit ist der Kaufpreis nicht zu verzinsen. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht rechtzeitig, so kommt er auch ohne Mahnung in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen."

Vorkaufsrecht

- Dingliches Vorkaufsrecht
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. (§ 1094 BGB). Das Vorkaufsrecht wird in Abteilung 2 des jeweiligen Grundbuchs eingetragen.
Beispiel: Bei Erbbaurechten findet sich häufig ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer.

- Gesetzliches Vorkaufsrecht
1. Der Stadt bzw. Gemeinde kann aufgrund entsprechender Bestimmungen des Baugesetzbuchs (§§ 24 und 25 BauGB) ein Vorkaufsrecht zustehen. Dieses kann nur unter festgelegten Voraussetzungen ausgeübt werden. Als zwingender Grund muss ein öffentliches Interesse vorhanden sein. Die Gemeinde hat eine Frist von zwei Monaten, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben.

Bei Eigentumswohnungen oder Immobilien im Erbbaurecht besteht kein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, tritt die Gemeinde anstelle des ursprünglichen Käufers in sämtliche Vereinbarungen des Kaufvertrags ein. Sie muss also normalerweise auch denselben Kaufpreis zahlen, wie ihn der Eigentümer mit dem Käufer vereinbart hat.
Ausnahme: Wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB)

Es kommt in der Praxis nur äußerst selten vor, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
Trotzdem muss der Notar stets bei der Gemeinde anfragen und sich bestätigen lassen, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Nur unter Vorlage dieser Bescheinigung (sog. Negativzeugnis oder Negativattest) kann das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben werden (§ 28 Abs. 1 BauGB). Meist wird die Vorlage der Bescheinigung beim Notar zum Schutz des Käufers zur Voraussetzung der Fälligkeit des Kaufpreises gemacht.

Beispiel 1:
Ein Grundstück liegt in einem Gebiet mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan. Der Bebauungsplan weist für eine Teilfläche des Grundstücks eine Verkehrsfläche aus. Die Verkehrsfläche soll zur Verbreiterung der Straße dienen. Hier kann die Gemeinde für die genannte Teilfläche ihr Vorkaufsrecht ausüben.

Beispiel 2:
Ein Bebauungsplan legt eine Fläche zur Errichtung eines Kindergartens fest. Ein Flurstück, das verkauft werden soll, liegt in der zukünftigen Kindergartenfläche. Um den Kindergarten bauen zu können, benötigt die Gemeinde diese Fläche. Hier besteht öffentliches Interesse und begründet ein Vorkaufsrecht.


2. Den Ländern steht gemäß dem Bundesnaturschutzgesetz ein Vorkaufsrecht zu an Grundstücken,


3. Dem Mieter kann gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein Vorkaufsrecht zustehen.
Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Tipp: Wer eine vermietete Wohnung kaufen will, sollte sich beim Verkäufer erkundigen, ob dieser das Haus nachträglich in Woh­nungs­eigentum aufgeteilt hat. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn eine Wohnung von einem (profes­sionellen) Aufteiler erworben wird. Sollte der Mieter die Wohnung bereits bewohnt haben, bevor das (damalige) Mietshaus in Eigen­tums­woh­nun­gen aufgeteilt (umgewandelt) wurde, so hat er ein Vorkaufs­recht.

Beispiel: Ein im Jahr 1962 errichtetes Mietshaus wird im Jahr 2013 an einen Aufteiler verkauft. Dieser teilt das Haus im Jahr 2014 in Eigentumswohnungen auf und verkauft diese nach und nach. Der Mieter Meier wohnt bereits seit dem Jahr 2000 in der Wohnung, für die nun ein Käufer gefunden ist. Der Kaufvertrag wird am 15.06.2015 notariell beurkundet. Herr Meier ist gemäß § 577 BGB vorkaufsberechtigt.

Vorvertrag oder Reservierung

Vorverträge oder Reservierungen müssen wegen der Formvorschrfit des § 311b BGB notariell beurkundet werden.

Das heißt, dass ein privat abgeschlossener mündlicher oder auch schriftlicher Vorvertrag weder Verkäufer noch Käufer bindet.

Ebenso ist eine Reservierungs­vereinbarung zwischen einem Bauträger oder einem Immobilienmakler und einem Kaufinteressenten nicht bindend, solange sie nicht notariell beurkundet wurde.

Sollte es sich der Kaufinteressent anders überlegen und vom Kauf Abstand nehmen, kann er daher eine eventuell gezahlte "Reservierungsgebühr" vom Bauträger oder Immobilienmakler zurückverlangen.

Im Übrigen stellt eine vorformulierte, also nicht individuell ausgehandelte, Klausel zur Zahlung einer Reservie­rungs­gebühr innerhalb einer Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 BGB dar und ist allein aus diesem Grund bereits unwirksam (BGH, 23.09.2010 - III ZR 21/10).

Wesentliche Bestandteile

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). Wird ein Grundstück verkauft, so werden daher, selbst wenn dies im Kaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt sein sollte, automatisch auch seine wesentlichen Bestandteile mitverkauft.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. (§ 94 Abs. 1 BGB)

Beispiele: Haus, Garage, Bäume, Sträucher, Wege, Mauern, Gewächshaus bestehend aus Stahlkonstruktion, Fertiggarage (in der Regel, Palandt § 93 RN6), Holzfertighaus (in der Regel, Palandt § 93 RN6), Schwimmbecken aus Fertigteilen (in der Regel, Palandt § 93 RN8), im Erdreich eingelassener Sichtschutzzaun.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. (§ 94 Abs. 2 BGB)

Beispiele: Fenster und Rahmen, Türen, Leitungs­rohre, Einbau­küchen (in West- und Süddeutschland), Badewannen, Wasch­becken, Heizkessel, Wärmepumpen, Heizkörper, Fahrstühle, Klimaanlagen, Wasserspeicher, Markisen.

Auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als wesentliche Bestandteile des Grund­stücks (§ 96 BGB).

Beispiel: Grunddienstbarkeiten, Reallasten, dingliche Vorkaufs­rechte zugunsten des jeweiligen Eigentümers des (herrschenden) Grundstück

Solche Rechte können (müssen aber nicht) im Bestands­ver­zeich­nis des Grundbuch­blatts des berechtigten (herrschenden) Grund­stücks vermerkt sein (sog. Herrschvermerk).

Wiederkaufsrecht

In Grundstücks­kaufver­trägen kann vereinbart werden, dass der Verkäufer unter bestimmten Umständen das Recht hat, das Grundstück vom Käufer zurückzukaufen.

Beispiel: Eine Gemeinde verkauft im Rahmen eines Einheimischen­modells Grundstücke unter Marktpreis an berechtigte Personen (zumeist seit mehreren Jahren in der Gemeinde ansässige junge Familien, deren Einkommen und Vermögen unter bestimmten Grenzen liegen müssen). Um zu verhindern, dass die Käufer mit den Grundstücken Bodenspekulation betreiben, vereinbart die Gemeinde im notariellen Kaufvertrag das Recht, das Grundstück zum selben Preis zurückzukaufen, der im aktuellen Kaufvertrag vereinbart wurde, wenn die Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren wieder veräußert wird.

Zumeist lässt sich der Verkäufer sein Wiederkaufsrecht durch eine Rückauf­las­sungs­vormerkung dinglich sichern, damit ein späterer Kaufinteres­sent aus dem Grundbuch ersehen kann, dass ein solches Wiederkaufs­recht besteht. Dadurch wird verhindert, dass ein Käufer sich an ein nur schuldrechtlich im Kaufvertrag vereinbartes Wiederkaufs­recht hinwegsetzt und unter Umgehung des Verkäufers sein Grundstück an einen Dritten veräußert.

Sind die Bedingungen für die Ausübung des Wiederkaufsrechts gegeben (z. B. Weiterveräußerung, Aufgabe der Selbstnutzung und Vermietung, Nichtbebauung des Grundstücks innerhalb eines bestimmten Zeitraums etc.), so kommt der Wiederkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass er das Wiederkaufsrecht ausübe, zustande. Die Erklärung bedarf nicht der für den ursprünglichen Grundstückskaufvertrag bestimmten notariellen Form (§ 456 Abs. 1 BGB).

Sollte das Wiederkaufsrecht im Kaufvertrag nicht befristet worden sein, so gilt die gesetzliche Regelung, dass das Wiederkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30 Jahren nach dem Abschluss des zugrundeliegenden Grundstückskaufvertrags ausgeübt werden kann (§ 462 BGB).

Wucher

Gelegentlich kommt es vor, dass Immobilien weit über ihrem Verkehrswert verkauft werden. Sollten Sie als Käufer im Nachhinein erfahren, dass Sie viel zu viel für Ihre Immobilie bezahlt haben, so können Sie den Kaufvertrag eventuell anfechten, indem Sie sich auf den „Wucherparagraphen“ (§ 138 BGB) berufen.

Wucher liegt vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Bei Grundstücks­kaufver­trägen handelt es sich daher erst dann um Wucher, wenn der Kaufpreis fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert. „Fast doppelt so hoch“ heißt laut BGH, dass der Verkehrswert um mindestens 90 % überschritten wird (BGH, 24.01.2014 - V ZR 249/12).

Beispiel: Sie bezahlen 500.000 Euro für eine Wohnung und stellen später fest, dass der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs laut Gutachter nur 263.000 Euro betragen hat (Kaufpreis liegt 90,11 % über dem Verkehrswert).

Der umgekehrte Fall ist auch möglich: Ein Immobilienverkäufer kann sich auf Wucher berufen, wenn er sich hat überreden lassen, seine Immobilie für einen Preis zu verkaufen, der knapp die Hälfte des Verkehrswerts beträgt (der Verkehrswert wird um mindestens 45 % unterschritten).

Beispiel: Ihr Nachbar oder ein Bauträger hat Ihnen Ihr Grundstück für 500.000 Euro abgeschwätzt. Später stellen Sie fest, dass der Verkehrswert laut Gutachten bei 950.000 Euro lag (der Kaufpreis liegt 47,37 % unter dem Verkehrswert).

Zubehör (gesetzliches)

Gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Zubehör "bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen". Ob eine Sache als Zubehör dient oder nicht richtet sich nach der ortsüblichen Verkehrsanschauung (§ 97 BGB Abs. 1 Satz 2).

Beispiel: Einbauküchen gelten in Norddeutschland als Zubehör, in West- und Süddeutschland dagegen als wesentliche Bestandteile.

Beispiele für gesetzliches Zubehör:

Nicht zum gesetzlichen Zubehör gehört z. B. eine im Garten aufgestellte Statue (Palandt, § 93 RN 6)

Wird im Kaufvertrag nichts separat geregelt, gilt das Zubehör als mitverkauft (§ 311c BGB, § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Zwangsvoll­streckungs­unterwerfungs­klausel

Wenn sich eine Vertragspartei nicht an die Vereinbarungen im Kaufvertrag hält, muss die benachteiligte Partei ihre Ansprüche normalerweise gerichtlich geltend machen. Denn erst mit einem vollstreckbaren Titel ist eine Zwangsvoll­streckung möglich.

Beispiele:
Der Käufer zahlt trotz Fälligkeitsmitteilung des Notars überhaupt nicht, nicht vollständig oder verspätet.
Der Verkäufer räumt überhaupt nicht, nicht vollständig oder verspätet.

Rechtsstreitigkeiten können, insbesondere wenn der Streit über mehrere Instanzen geht, sehr lange dauern und hohe Gerichts- und Anwaltskosten verursachen.

Um dies zu vermeiden, ist es üblich, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass sich der Käufer dem Verkäufer gegenüber wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvoll­streckung unterwirft. Im Gegenzug unterwirft sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber wegen seiner Verpflichtung, das Kaufobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen und dem Käufer zu übergeben, ebenfalls der Zwangsvollstreckung.

Wird die Verpflichtung dann, den Vereinbarungen im Kaufvertrag zuwider, nicht fristgemäß erfüllt, spart sich die benachteiligte Partei den Weg zum Gericht. Sie kann sich vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilen lassen, diese der vertragsuntreuen Partei zustellen lassen und dann unmittelbar Vollstreckungs­maßnahmen ergreifen. Die vollstreck­bare Ausfertigung der Urkunde steht einem rechtskräftigen gerichtlichen Urteil gleich.

Passus im Kaufvertrag betreffend Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer:
"Wegen der vorstehend eingegangenen Zahlungs­verpflich­tungen unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung. aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamt­schuldner."

Passus im Kaufvertrag betreffend Räumung des Verkaufsobjekts durch den Verkäufer: "Wegen der vorstehend eingegangenen Räumungsverpflichtung unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangs­voll­stre­ckung aus dieser Urkunde."



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