Rund um den notariellen Kaufvertrag

Verkäufer und Käufer sind sich über den Kauf­preis einig. Der Käufer hat alle für die Fi­nan­zie­rung not­wen­di­gen Un­ter­la­gen. Es fehlt nur noch der Kauf­ver­trags­ent­wurf, da­mit die Bank (oder: Spar­kas­se, Bau­spar­kas­se, Ver­si­cher­ungs­ge­sell­schaft) end­gül­tig grün­es Licht für die Fi­nan­zie­rung ge­ben kann.
Dieser Kaufvertrags­ent­wurf muss von ei­nem No­ta­ri­at ver­fasst wer­den. Das No­ta­ri­at be­nö­tigt für den Kauf­ver­trags­ent­wurf u. a. fol­gen­de An­ga­ben:

Das Notariat fordert einen aktuellen Grund­buch­auszug beim Grund­buch­amt an, ver­fasst den Kauf­ver­trags­ent­wurf und lei­tet ihn an den ver­mit­teln­den Mak­ler bzw. di­rekt an Käu­fer und Ver­käu­fer zur Prü­fung wei­ter.
Wenn die Finanzierung des Käufers steht, wird ein Ter­min zur no­ta­ri­el­len Ver­brie­fung des Kauf­ver­trags ver­ein­bart. Üb­li­cher­wei­se be­stellt der Käu­fer un­mit­tel­bar im An­schluss an die Un­ter­zeich­nung des Kauf­ver­trags die für sein Dar­le­hen von der Bank als Si­cher­heit ge­wünsch­te Grund­schuld. Da die Ban­ken un­ter­schied­li­che For­mu­la­re ver­wen­den, soll­te der Käu­fer da­für sor­gen, dass sei­ne Bank dem No­tar spä­tes­tens am Vor­tag des No­tar­ter­mins ihr For­mu­lar zur Grund­schuld­be­stel­lung schickt.

Der Kaufvertrag enthält die sog. Auflas­sung, d. h. die Ei­ni­gung von Ver­käu­fer und Käu­fer, dass das Ei­gen­tum an der Im­mo­bi­lie auf den Käu­fer über­ge­hen soll und die ge­nau­en Be­din­gun­gen, wie die­ser Ei­gen­tums­über­gang er­fol­gen soll (z. B. Kauf­preis­hö­he und -fäl­lig­keit, Da­tum der Räu­mung durch den Ver­käu­fer, mit­ver­kauf­tes In­ven­tar, Zeit­punkt des Be­sitz­über­gangs etc.). Bis das Ei­gen­tum am Grund­stück durch Ein­tra­gung in Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs auf den Käu­fer über­geht, sind zur Ab­si­che­rung bei­der Par­tei­en ei­ni­ge Zwi­schen­schrit­te er­for­der­lich. Der No­tar haf­tet da­für, dass es bei der Ab­wick­lung des Kauf­ver­trags zu kei­nen Feh­lern kommt.
Der zeitliche Ablauf in Stichworten:

Das folgende Glossar soll einige im Zu­sam­men­hang mit dem Im­mo­bi­li­en­kauf ver­wen­de­te ju­ris­ti­sche Fach­be­grif­fe er­klä­ren.

Inhaltsverzeichnis

Anfechtung des Grundstücks­kaufver­trages

Anschaffung

Auflassung

Auflassungsvormerkung

Bauträger (Kauf vom)

Belastungsvollmacht

Bewegliche Gegenstände

Bewilligungs­urkunde

Eigentumsübergang

Eigentumswohnung - Betriebs­kosten­abrech­nung

Erbengemeinschaft

Gewährleistung

Hausgeld ("Wohngeld")

Instandhaltungsrücklage

Kaufpreisfälligkeit

Löschung nicht übernom­mener Belas­tun­gen

Mängelhaftung bei Kauf aus zweiter Hand (Bestandsimmobilien)

Mieterhöhung

Negativattest/Negativ­zeugnis

Notarieller Kaufvertrags­entwurf

Stimmrecht in Eigentümer­ver­samm­lung

Übereilungsschutz

Umschreibungssperre

Unbedenklichkeits­be­schei­ni­gung

Veräußerungsbeschränkung

Verbrauchervertrag

Verfügung über Haushaltsgegenstän­de

Verfügung über Vermögen im Ganzen

Verjährungsfrist bei Kaufverträgen

Vermietete Wohnimmobilie

Verzug

Vorkaufsrecht

Vorvertrag oder Reservierung

Wesentliche Bestandteile

Wiederkaufsrecht

Wucher

Zubehör (gesetzliches)

Zwangsvoll­streckungs­un­ter­wer­fungs­klau­sel

Anfechtung des Grundstückskauf­ver­tra­ges

Wenn der Verkäufer verborgene Mängel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat, kann der Käu­fer den Grund­stücks­ver­trag gem. § 123 BGB nach­träg­lich an­fech­ten. Die An­fech­tung führt gem. § 142 BGB da­zu, dass der Grund­stücks­kauf­ver­trag als von An­fang an nich­tig an­zu­se­hen ist.
Die Anfechtung muss binnen eines Jahres nach dem Zeit­punkt er­fol­gen, zu dem der Käu­fer die arg­lis­ti­ge Täu­schung ent­deckt hat (§ 124 BGB).
Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er auf ei­nen ihm be­kann­ten Man­gel der Kauf­sa­che, von dem er an­neh­men muss, dass die­ser für den Kauf­ent­schluss des Käu­fers von Be­deu­tung ist, nicht hin­weist. Die­se Hin­weis­pflicht be­steht auch dann, wenn der Käu­fer nicht kon­kret da­nach ge­fragt hat. Um ei­ne spä­te­re An­fech­tung des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges zu ver­mei­den, soll­te sich der Ver­käu­fer vom Käu­fer be­stä­ti­gen las­sen, dass er auf sol­che ver­deck­ten (nicht of­fen­sicht­li­chen Män­gel) hin­ge­wie­sen hat.

Beispiele:

Anschaffung

Im deutschen Einkommen­steu­er­recht ist der Zeit­punkt der An­schaf­fung un­ter­schied­lich de­fi­niert.

a) Beginn der Absetzung für Abnut­zung ("Ab­schrei­bung") gem. § 7 ff. EStG:
Der Zeitpunkt, zu dem nach der Vereinba­rung im no­ta­riel­len Kauf­ver­trag Be­sitz, Ge­fahr, Nut­zen und Las­ten auf den Käu­fer über­ge­hen. Maß­ge­bend ist al­so der Be­sitz­über­gang. Auf das Da­tum des Kauf­ver­trag­ab­schlus­ses, der Kauf­preis­fäl­lig­keit oder der Ein­tra­gung des Ei­gen­tums­über­gangs im Grund­buch kommt es folg­lich nicht an. Ab dem Zeit­punkt der An­schaf­fung kann erst­mals die AfA (Ab­set­zung für Ab­nut­zung) in An­spruch ge­nom­men wer­den.

b) Berechnung der zehnjährigen Ver­äu­ße­rungs­frist ("Spe­ku­la­tions­frist") bei pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten (§ 23 EStG):
Für die Berechnung der Zehnjahres­frist ist je­weils das Da­tum des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags für Kauf und Wie­der­ver­kauf der be­tref­fen­den Im­mo­bi­lie ent­schei­dend.
Bei nicht selbstbewohnten, sondern ver­mie­te­ten, Im­mo­bi­li­en muss ein er­ziel­ter Ge­winn ver­steu­ert wer­den, wenn zwi­schen Kauf und Ver­kauf we­ni­ger als zehn Jah­re ver­stri­chen sind.

Auflassung

Die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Ei­gen­tum an der Im­mo­bi­lie vom Ver­käu­fer auf den Käu­fer über­ge­hen soll (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Auf­las­sung darf nicht un­ter ei­ner Be­din­gung oder ei­ner Zeit­be­stim­mung er­fol­gen (§ 925 Abs. 2 BGB).
Die Auflassung wird in der Regel im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag er­klärt. Um den Ver­käu­fer vor ei­nem be­trü­ge­ri­schen Käu­fer zu schüt­zen, muss der Ver­käu­fer nicht so­fort die Ei­gen­tums­um­schrei­bung be­wil­li­gen, denn dies hät­te zur Fol­ge, dass der Käu­fer im Grund­buch als Ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­gen wer­den könn­te, ob­wohl der Kauf­preis nicht ge­zahlt wur­de.
Nicht wirksam wäre es, zu vereinbaren, dass die Auflas­sung erst dann er­folgt, wenn der Käu­fer den Kauf­preis oder ei­nen Teil da­von ge­zahlt hat, denn dies wür­de ei­ne Be­din­gung dar­stel­len, was, wie oben er­wähnt, ge­mäß § 925 Abs. 2 BGB nicht er­laubt wä­re.

Ein entsprechender Passus im Kaufvertrag kann z. B. so lauten:

Die Vertragsteile sind über den vereinbarten Ei­gen­tums­über­gang ei­nig.
Diese unbedingt erklärte Auflassung enthält je­doch kei­ne Be­wil­li­gung zur Ei­gen­tums­um­schrei­bung. Sie zu er­klä­ren wer­den die be­ur­kun­den­de No­ta­rin, ihr So­zi­us, ihr Ver­tre­ter oder Nach­fol­ger er­mäch­tigt und an­ge­wie­sen, die Be­wil­li­gung erst dann vor­zu­le­gen, wenn der Ver­käu­fer be­stä­tigt hat, dass die in Ab­schnitt IV. die­ser Ur­kun­de ge­nann­te Kauf­preis­sum­me be­zahlt ist oder die Zah­lung in son­sti­ger Wei­se ein­wand­frei nach­ge­wie­sen ist.
Bei mitverkauften beweglichen Sachen sind die Ver­trags­tei­le auf­schie­bend be­dingt mit voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung über den Ei­gen­tums­über­gang ei­nig.

Auflassungsvormerkung

Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Ver­käu­fer, dem Käu­fer ge­gen Kauf­preis­zah­lung das Ei­gen­tum an der ver­kauf­ten Im­mo­bi­lie zu ver­schaf­fen. Zwi­schen dem Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges und der Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch ver­ge­hen et­li­che Wo­chen, in de­nen der Ver­käu­fer noch über die Im­mo­bi­lie ver­fü­gen kann. Zur Si­che­rung des An­spruchs des Käu­fers auf Ver­schaf­fung des Ei­gen­tums wird ei­ne sog. Auf­las­sungs­vor­mer­kung (§§ 883 - 888 BGB) für den Käu­fer in Ab­tei­lung 2 des Grund­buchs ein­ge­tra­gen.
Die Auflassungsvormerkung signalisiert Drit­ten, die das Grund­buch ein­se­hen, dass das Ei­gen­tum an der be­tref­fen­den Im­mo­bi­lie dem­nächst auf den Vor­mer­kungs­be­rech­tig­ten über­ge­hen soll. Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung soll ver­hin­dern, dass ein (be­trü­ge­ri­scher) Ver­käu­fer im Zeit­raum zwi­schen Ab­schluss des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags und Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch, sei­ne Im­mo­bi­lie mehr­mals ver­kauft oder sie zu­sätz­lich be­las­tet (z. B. Ein­tra­gung von Grund­schul­den). Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung si­chert den An­spruch des Käu­fers auf (las­ten­freie) Ei­gen­tums­über­tra­gung auch dann, wenn der Ver­käu­fer nach Ab­schluss des Kauf­ver­trages und vor der Ei­gen­tums­um­schrei­bung der Im­mo­bi­lie auf den Käu­fer in­sol­vent wer­den soll­te.

Ein entsprechender Passus im Kaufvertrag kann z. B. so lauten:

Der Verkäufer bewilligt und der Käufer be­an­tragt zur Si­che­rung des An­spruchs des Käu­fers auf Über­tra­gung des Ei­gen­tums an dem Ver­trags­be­sitz ei­ne Vor­mer­kung ge­mäß § 883 BGB an dem in Ab­schnitt I. die­ser Ur­kun­de be­zeich­ne­ten Grund­be­sitz in das Grund­buch ein­zu­tr­agen. Der Käu­fer be­wil­ligt und be­an­tragt die Lö­schung der Vor­mer­kung Zug um Zug mit Ei­gen­tums­um­schrei­bung, vo­raus­ge­setzt, es wer­den gleich­zei­tig et­wa­ige be­ein­träch­ti­gen­de Zwi­schen­ein­tra­gun­gen ge­löscht, die oh­ne sei­ne Zu­stim­mung er­folg­ten.

Bauträger (Kauf vom)

Der Käufer einer Neubauimmobilie sollte prü­fen, ob das Ver­trags­ob­jekt im Kauf­ver­trag klar be­zeich­net ist und ob der La­ge­plan, die Bau­zeich­nun­gen und ins­be­son­de­re die Bau­be­schrei­bung zum Be­stand­teil des Kauf­ver­trags er­klärt wor­den sind. An­dern­falls kauft man die Kat­ze im Sack. Un­ver­bind­li­che Bau­be­schrei­bun­gen und Grund­riss­skiz­zen rei­chen nicht aus, um spä­ter ir­gend­wel­che An­sprü­che gel­tend zu ma­chen. Auch bei Pros­pek­ten ist Vor­sicht ge­bo­ten. Sie soll­ten aus­drück­lich zum Be­stand­teil des Ver­tra­ges ge­macht wer­den.
Legt der Käu­fer auf ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft be­son­de­ren Wert, soll­te er sich ver­ge­wis­sern, ob die­se Be­schaf­fen­heit aus­drück­lich im Kauf­ver­trag ent­hal­ten ist; nach Mög­lich­keit soll­te er sich vom Ver­käu­fer (Bau­trä­ger) im Kauf­ver­trag ei­ne Ga­ran­tie hier­für ge­ben las­sen.
Bei noch nicht fer­tig ge­stell­ten Ob­jek­ten soll­te der Kauf­ver­trag kla­re Ver­ein­ba­run­gen über die Ter­mi­ne der je­weils ab­zu­schlie­ßen­den Bau­maß­nah­men ent­hal­ten. Ins­be­son­de­re soll­ten Bau­be­ginn und Fer­tig­stel­lungs­ter­min im Kauf­ver­trag fest­ge­hal­ten wer­den.

Belastungsvollmacht

Zumindest einen Teil des Kaufpreises wer­den die meis­ten Käu­fer fremd­fi­nan­zie­ren. Um ein Dar­le­hen zu er­hal­ten, muss der Käu­fer sei­nem Kre­dit­ge­ber (meis­tens ei­ne Bank) aus­rei­chen­de Si­cher­hei­ten bie­ten. Die wich­tigs­te Si­cher­heit stellt ein Grund­pfand­recht, i. d. R. ei­ne Grund­schuld, dar. Die­se Grund­schuld wird in Ab­tei­lung 3 des Grund­buchs des be­tref­fen­den Kauf­ob­jekts ein­ge­tra­gen. Be­stel­len kann die­se Grund­schuld nur der im Grund­buch ak­tu­ell ein­ge­tra­ge­ne Ei­gen­tü­mer. Dies ist zu­nächst noch der Ver­käu­fer der Im­mo­bi­lie. Be­vor das Ei­gen­tum an der Kauf­im­mo­bi­lie auf den Käu­fer um­ge­schrie­ben wird, muss zum Schutz des Ver­käu­fers der Kauf­preis über­wie­sen wer­den. Die Bank zahlt das Dar­le­hen aber erst aus, wenn die Grund­schuld im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist.
Um die­sen Teu­fels­kreis zu durch­bre­chen, wird in den Kauf­ver­trag ei­ne sog. Be­las­tungs­voll­macht auf­ge­nom­men. Der Ver­käu­fer be­voll­mäch­tigt mit die­ser den Käu­fer, schon vor Ei­gen­tums­um­schrei­bung in sei­nem Na­men Hy­po­the­ken oder Grund­schul­den am Kauf­ob­jekt zu be­stel­len. Die Bank des Käu­fers wird zum Schutz des Ver­käu­fers ver­pflich­tet, das Dar­le­hen di­rekt an den Ver­käu­fer bzw. des­sen Gläu­bi­ger aus­zu­zah­len. Kommt es ver­trags­wi­drig nicht zur Kauf­preis­zah­lung, muss die Bank des Käu­fers die Si­cher­heit wie­der frei­ge­ben, d. h. die Lö­schungs­be­wil­li­gung für die mit­hil­fe der Belas­tungs­voll­macht ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld er­tei­len.

Bewegliche Gegenstände

In jedem Haus gibt es mehr oder weniger fest ein­ge­bau­te Ge­gen­stän­de, die aber weg­ge­nom­men oder aus­ge­baut und wo­an­ders wie­der sinn­voll ver­wen­det wer­den kön­nen. Da­run­ter fal­len z. B. Ein­bau­kü­chen, an­de­re Ein­bau­mö­bel, Mar­ki­sen, ei­ne Sa­tel­li­ten­emp­fangs­an­la­ge, der vor­han­de­ne Heiz­öl­vor­rat, ein Ka­min­ofen, die Sau­na oder das Gar­ten­häus­chen (oh­ne be­to­nier­tes Fun­da­ment). Die­se mehr oder we­ni­ger fest ein­ge­bau­ten Ge­gen­stän­de wer­den als be­weg­li­che Ge­gen­stän­de (Sa­chen) be­zeich­net, weil man sie aus­bau­en kann, oh­ne sie oder die Im­mo­bi­lie da­bei zu zer­stö­ren. Kei­ne be­weg­li­chen Ge­gen­stän­de wä­ren hin­ge­gen ein Ka­chel­ka­min oder ein Win­ter­gar­ten. Um spä­te­ren Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten vor­zu­beu­gen, ob die­se Din­ge mit­ver­kauft und im Kauf­preis ent­hal­ten sind, soll­ten sie nach Mög­lich­keit im Kauf­ver­trag be­son­ders auf­ge­führt und die ge­wünsch­te Re­ge­lung fest­ge­hal­ten wer­den. Dies gilt ebenso für nicht eingebaute Ge­gen­stän­de (Re­ga­le, Ti­sche, Lam­pen, Vor­hän­ge, Gar­ten­ge­rä­te usw.).

Für sol­ches mit­ver­kauf­tes In­ven­tar kann ein Teil des Kauf­prei­ses ge­son­dert aus­ge­wie­sen wer­den. Das lohnt sich ins­be­son­de­re dann, wenn da­rauf ein grö­ße­rer Be­trag ent­fällt. Denn auf die­sen Kauf­preis­teil muss der Käu­fer kei­ne Grund­er­werb­steu­er be­zah­len. An der Hö­he der sons­ti­gen Ne­ben­kos­ten (No­tar- und Grund­buch­ge­büh­ren und ggf. Mak­ler­pro­vi­si­on) än­dert sich al­ler­dings nichts.

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro, da­von ent­fal­len 10.000 Eu­ro auf mit­ver­kauf­tes In­ven­tar. Durch die­se Re­ge­lung im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag muss der Käu­fer jetzt nicht mehr auf die vol­len 450.000 Eu­ro, son­dern "nur noch" auf 440.000 Eu­ro Grund­er­werb­steu­er zah­len.

Bewilligungs­urkunde

Um das Grundbuch nicht zu unüber­sicht­lich zu ma­chen, kann bei der Ein­tra­gung ei­nes Rechts, mit dem ein Grund­stück be­las­tet wird, zur nä­he­ren Be­zeich­nung des In­halts des Rechts auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung Be­zug ge­nom­men wer­den (§ 874 BGB). Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ist in ei­ner no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten oder be­glau­big­ten Ur­kun­de nie­der­ge­schrie­ben. In die­ser Ur­kun­de ist im De­tail ge­re­gelt, was der Ei­gen­tü­mer des be­las­te­ten Grund­stücks mit dem Ei­gen­tü­mer des be­rech­tig­ten Grund­stücks (oder ei­ner be­stimm­ten Per­son) da­mals ver­ein­bart hat.

Ist in Abteilung 2 des Grund­buchs z. B. ein Geh- und Fahrt­recht ein­ge­tra­gen, muss nicht der ge­naue In­halt der Ver­ein­ba­rung wie­der­ge­ge­ben wer­den. Es geht aus dem Grund­buch al­so z. B. nicht her­vor, wer für die Räu­mung und In­stand­hal­tung des be­nutz­ten We­ges zu­stän­dig ist. Um die­se De­tails zu er­fah­ren, muss der Käu­fer die Be­wil­li­gungs­ur­kun­de ein­se­hen. Die­se ist Teil der beim Grund­buch­amt ge­führ­ten Grundakte.

Beispiel:
In Abt. 2 ist eingetragen: "Geh- und Fahr­recht für den je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mer von Flur­stück 140/22; ge­mäß Be­wil­li­gung vom 13.02.2006 -URNr. 2024/Not­ar Mei­er-; ein­ge­tra­gen am 20.03.2006"
Um Näheres zu erfah­ren, kann der Ver­käu­fer bzw. der Käu­fer nun beim Grund­buch­amt di­rekt oder über den be­ur­kun­den­den No­tar die Be­wil­li­gungs­ur­kun­de vom 13.02.2006 mit der Ur­kun­den-Num­mer 2024 des No­tars Mei­er an­for­dern.

Eigentumsübergang

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht be­reits beim no­ta­ri­el­len Ab­schluss des Kauf­ver­trags und auch nicht beim im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Be­sitz­über­gang, son­dern erst mit der Ei­gen­tums­um­schrei­bung, d. h. dann, wenn der neue Ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­de. Ab dem Zeit­punkt, wo in Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs der Käu­fer als neu­er Ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist, ist das Ei­gen­tum an ihn über­ge­gan­gen.

Eigentumswohnung - Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung

Findet während des Wirtschafts­jah­res der Woh­nungs­ei­gen­tüm­er­ge­mein­schaft (WEG) ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel statt, ist die Haus­ver­wal­tung nicht da­zu ver­pflich­tet, zum Zeit­punkt des im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Über­gangs von Be­sitz, Nut­zun­gen und Las­ten auf den Käu­fer, ei­ne Zwi­schen­ab­le­sung und -ab­rech­nung der Hei­zungs- und Warm­was­ser­kos­ten vor­zu­neh­men. Die Haus­ver­wal­tung hat die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten des be­tref­fen­den Wirt­schafts­jahrs in der Ja­hres­ab­rech­nung ins­ge­samt, al­so oh­ne ei­ne Auf­tei­lung in die je­wei­li­gen "Ei­gen­tü­mer­mo­na­te", ab­zu­rech­nen. Wenn der Ver­käu­fer ei­ne Zwi­schen­ab­le­sung und -ab­re­ch­nung der Hei­zungs- und Warm­was­ser­kos­ten wünscht, ist es sei­ne Auf­ga­be als Noch-Ei­gen­tü­mer, dies der Haus­ver­wal­tung vor­ab mit­zu­tei­len, da­mit sie die­se auf Kos­ten des Ver­käu­fers in Auf­trag ge­ben kann.

Ist die Woh­nung ver­mie­tet, so muss der­je­ni­ge die Be­triebs­kos­ten ge­gen­über dem Mie­ter ab­rech­nen, der zum Ab­lauf der miet­recht­li­chen Ab­rech­nungs­pe­ri­o­de (i. d. R. das Ka­len­der­jahr) im Grund­buch als Ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­gen und da­mit der Ver­mie­ter ist. Die für den Mie­ter be­stimm­te Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung hat die ge­sam­te Ab­rech­nungs­pe­ri­o­de zu um­fas­sen. Sie darf al­so nicht in zwei Zeit­ab­schnit­te bis bzw. ab dem (ge­mäß Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten) Zeit­punkt des Über­gangs von Be­sitz, Nut­zun­gen und Las­ten auf­ge­teilt wer­den. Zum Ab­lauf des Wirt­schafts­jah­res (meis­tens iden­tisch mit dem Ka­len­der­jahr, al­so vom 1.1. bis zum 31.12. des Jah­res) sind die Ver­bräu­che für Hei­zung und Warm­was­ser zu er­mit­teln und ge­gen­über dem Mie­ter ein­heit­lich ab­zu­rech­nen. Der Mie­ter ist so zu stel­len, als hät­te ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel nicht statt­ge­fun­den. Im Kauf­ver­trag wird i. A. ver­ein­bart, dass ei­ne Be­triebs­kos­ten­nach­zah­lung bzw. ein Be­triebs­kos­ten­gut­ha­ben zeit­an­tei­lig zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer auf­ge­teilt wer­den.

Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Er­ben, so wird der Nach­lass ge­mein­schaft­li­ches Ver­mö­gen der Er­ben (§ 2032 BGB). Je­der Mit­er­be kann über sei­nen An­teil an dem Nach­lass ver­fü­gen (§ 2033 Abs. 1 BGB), nicht je­doch über den Nach­lass als Gan­zes. Han­delt es sich al­so auf der Ver­käu­fer­sei­te um ei­ne Er­ben­ge­mein­schaft, so kann sie die Im­mo­bi­lie als Gan­zes nur ver­kau­fen, wenn sich al­le Er­ben ei­nig sind, d. h. al­le Er­ben müs­sen den Kauf­ver­trag mit­un­ter­schrei­ben. Ei­ne (öf­fent­lich be­glau­big­te oder be­ur­kun­de­te) Voll­macht­er­tei­lung an ei­nen der Er­ben ist selbst­ver­ständ­lich mög­lich und wird auch häu­fig ge­nutzt, da­mit nicht sämt­li­che Er­ben zum No­tar­ter­min an­rei­sen müs­sen. Al­ter­na­tiv kann der Kauf­ver­trag auch vor­be­halt­lich der (nach­träg­li­chen) Ge­neh­mi­gung der beim No­tar­ter­min nicht an­we­sen­den Er­ben be­ur­kun­det wer­den. Ein sol­cher Kauf­ver­trag ist nicht so­fort wirk­sam, son­dern bis zur Nach­ge­neh­mi­gung "schwe­bend un­wirk­sam". Der No­tar ver­schickt Aus­fer­ti­gun­gen der Kauf­ver­trags­ur­kun­de an die Er­ben, die nicht zum Ver­brie­fungs­ter­min an­rei­sen konn­ten. Die­se ge­neh­mi­gen den Kauf­ver­trag dann bei ei­nem No­tar ih­rer Wahl nach.

Hausgeld ("Wohngeld")

Umgangssprachlich wird "Wohngeld" gleich­be­deu­tend mit "Haus­geld" ver­wen­det. Ge­nau­ge­nom­men ist das Wohn­geld je­doch ei­ne staat­li­che Zu­schuss­leis­tung zu den Woh­nungs­kos­ten. Ge­mäß Wohn­geld­ge­setz (WoGG §nbsp;1 Abs. 2) wird das Wohn­geld "als Zu­schuss zur Mie­te (Miet­zu­schuss) oder zur Be­las­tung (Las­ten­zu­schuss) für den selbst ge­nutz­ten Wohn­raum ge­leis­tet."

Aus Käu­fer­sicht ist es rat­sam, sich im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag vom Ver­käu­fer zu­si­chern zu las­sen, dass kei­ne Haus­geld­rück­stän­de be­ste­hen.

Haus­geld­schuld­ner ist stets der­je­ni­ge, der im Grund­buch als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist. Das be­deu­tet, dass der Käu­fer der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bzw. Haus­ver­wal­tung ge­gen­über erst dann zur Haus­geld­zah­lung ver­pflich­tet ist, wenn sein Na­me in der Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs steht.
Gerechterweise soll aber derjenige, der ei­ne Woh­nung nut­zen darf, auch die Las­ten tra­gen müs­sen. Im Kauf­ver­trag wird da­her in der Re­gel ver­ein­bart, dass der Käu­fer ver­pflich­tet ist, das Haus­geld be­reits ab Be­sitz­über­gang zu zah­len.

Der Verkäufer sollte im eigenen In­te­res­se den Ver­wal­ter um­ge­hend vom Ver­kauf un­ter­rich­ten und ihm Na­me und Adres­se des Käu­fers mit­tei­len. Soll­te zum Ver­kauf der Woh­nung laut Ge­mein­schafts­ord­nung kei­ne Ver­wal­ter­zu­stim­mung er­for­der­lich sein, wür­de der Ver­wal­ter an­dern­falls nicht er­fah­ren, dass die Woh­nung ver­kauft wur­de und sei­ne Haus­geld­for­de­run­gen wei­ter­hin an den Ver­käu­fer rich­ten.

Instandhaltungsrücklage

Der Anteil des Verkäufers an der In­stand­hal­tungs­rück­la­ge ver­bleibt bei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Der Ver­käu­fer kann sich al­so sei­nen An­teil an der an­ge­spar­ten In­stand­hal­tungs­rück­la­ge nicht aus­zah­len las­sen, wenn er sei­ne Woh­nung ver­kauft.
Der Anteil des Eigentümers an der In­stand­hal­tungs­rück­la­ge wird da­her (zwangs­läu­fig) mit­ver­kauft. Auf die­sen Be­stand­teil des Kauf­prei­ses wird kei­ne Grund­er­werb­steu­er fäl­lig.
Beispiel: Beträgt der vereinbarte Kauf­preis für die Woh­nung 350.000 Eu­ro und der An­teil des Ver­käu­fers an der an­ge­spar­ten In­stand­hal­tungs­rück­la­ge 5.000 Eu­ro, so ver­rin­gert sich die Be­mes­sungs­grund­la­ge für die vom Käu­fer zu zah­len­de Grund­er­werb­steu­er um 5.000 Eu­ro auf 345.000 Eu­ro, was bei dem in Sach­sen der­zeit noch gül­ti­gen Steu­er­satz von 3,5 % im­mer­hin ei­ne Er­spar­nis von 175 Eu­ro be­deu­tet.
In den Kaufvertrag sollte da­her eine For­mu­lie­rung wie et­wa "Mit­ver­kauft ist die In­stand­hal­tungs­rück­la­ge mit ei­nem Be­trag von ... [Zahl] EUR (Stand: ... [Da­tums­an­ga­be])" auf­ge­nom­men wer­den.

Kaufpreisfälligkeit

Meistens wird Im Kaufvertrag verein­bart, dass der Kauf­preis zehn bis vier­zehn Ta­ge nach Las­ten­frei­stel­lung, Ne­ga­tiv­at­test der Ge­mein­de und Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung zu zah­len ist. Wenn die Im­mo­bi­lie noch vom Ver­käu­fer be­wohnt wird, möch­te die­ser oft noch ei­ni­ge Mo­na­te dort woh­nen blei­ben, so dass der Be­sitz­über­gang nicht so­fort nach Zah­lung des Kauf­prei­ses er­fol­gen kann. In die­sem Fall ist es sinn­voll und üb­lich, den Kauf­preis in zwei Ra­ten auf­zu­tei­len, z. B. zwan­zig Pro­zent des Kauf­prei­ses nach Las­ten­frei­stel­lung, Ne­ga­tiv­at­test der Ge­mein­de und Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung und den rest­li­chen Kauf­preis­teil bei Aus­zug des Ver­käu­fers bzw. Be­sitz­über­gang auf den Käu­fer.

Beim Immobilienkauf bestehen für die bei­den Ver­trags­par­tei­en zwei grund­sätz­li­che Ri­si­ken:

Um diese beiden Risiken zu vermeiden, kann im Kauf­ver­trag ver­ein­bart wer­den, dass der Kauf­preis nicht di­rekt an den Ver­käu­fer oder des­sen Gläu­bi­ger ge­zahlt wird, son­dern zu­nächst auf ein An­der­kon­to des No­tars fließt. Ein No­tar­an­der­kon­to ver­ur­sacht al­ler­dings zu­sätz­li­che Kos­ten und ver­lang­samt die Ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges.

Statt der Abwicklung über ein No­tar­an­der­kon­to wird da­her meist ei­ne an­de­re Me­tho­de be­vor­zugt. Bei die­ser ver­an­lasst der No­tar die Ein­tra­gung ei­ner Auf­las­sungs­vor­mer­kung (Ei­gen­tums­vor­mer­kung) für den Käu­fer in das Grund­buch. Sie ver­hin­dert, dass der Ver­käu­fer die Im­mo­bi­lie in der Zeit zwi­schen No­tar­ter­min und Ei­gen­tums­um­schrei­bung an ei­ne wei­te­re Per­son ver­kauft oder sie (et­wa mit neu­en Grund­schul­den oder mit ei­nem Woh­nungs­recht) be­las­tet. Au­ßer­dem holt der No­tar bei den Kre­dit­in­sti­tu­ten, für die noch Hy­po­the­ken oder Grund­schul­den des Ver­käu­fers be­ste­hen, die zur Lö­schung al­ler Be­las­tun­gen er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen ein. Die Ban­ken tei­len dem No­tar mit, ob und ge­ge­be­nen­falls wel­che Geld­be­trä­ge sie zur Ab­lö­sung der Rest­schul­den des Ver­käu­fers ver­lan­gen. Mit der Ge­mein­de klärt der No­tar, ob ihr ein ge­setz­li­ches Vor­kaufs­recht zu­steht und ob sie es aus­üben möch­te. Wenn die­se In­for­ma­ti­o­nen und Un­ter­la­gen kom­plett vor­lie­gen und die las­ten­freie Ei­gen­tums­um­schrei­bung da­mit ge­si­chert ist, teilt der No­tar dem Käu­fer schrift­lich mit, dass der Kauf­preis nun­mehr fäl­lig ist.
Der Notar schreibt in dieser Fäl­lig­keits­mit­tei­lung, auf wel­ches Kon­to bzw. auf wel­che Kon­ten der Kauf­preis über­wie­sen wer­den muss. Sol­lten noch Schul­den für die Im­mo­bi­lie be­ste­hen, so schlüs­selt der No­tar ge­nau auf, wel­chen Teil des Kauf­prei­ses der Käu­fer zur Ab­lö­sung der noch be­ste­hen­den Schul­den des Ver­käu­fers an des­sen Ban­ken zu zah­len hat. Vom Ver­trags­schluss bis zu die­ser Fäl­lig­keits­an­zei­ge dau­ert es nor­ma­ler­wei­se et­wa 2 bis 8 Wo­chen.

Erst nachdem der Verkäufer dem Notar den Zah­lungs­ein­gang schrift­lich be­stä­tigt hat, ver­an­lasst die­ser die Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch un­ter gleich­zei­ti­ger Lö­schung et­wa­i­ger al­ter Hy­po­the­ken oder Grund­schul­den des Ver­käu­fers.

Löschung nicht übernommener Belas­tun­gen

In Abteilung 2 und 3 des Grund­buchs ein­ge­tra­ge­ne Be­las­tun­gen, die der Käu­fer nicht über­neh­men will, kön­nen nicht al­lein auf­grund der im Kauf­ver­trag ge­trof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen ge­löscht wer­den. Viel­mehr hat der No­tar ent­spre­chen­de Be­wil­li­gun­gen der ein­ge­tra­ge­nen Gläu­bi­ger die­ser Grund­stücks­be­las­tun­gen an­zu­for­dern.

Wenn sie mit der Löschung ihres Rechts im Grund­buch ein­ver­stan­den sind, er­tei­len die Gläu­bi­ger no­ta­ri­ell be­glau­big­te, förm­li­che Be­stä­ti­gun­gen (sog. Lö­schungs­be­wil­li­gun­gen) zur Vor­la­ge beim Grund­buch­amt.

Im Falle von Grundschulden und Hy­po­the­ken sind die Gläu­bi­ger­ban­ken je­doch mit ei­ner Lö­schung nur nach Rück­zah­lung der ab­ge­si­cher­ten Dar­le­hen des Ver­käu­fers ein­ver­stan­den. Soll­te der Ver­käu­fer sei­ne Dar­le­hen noch nicht kom­plett ab­be­zahlt ha­ben, teilt der No­tar dem Käu­fer da­her im Fäl­lig­keits­schrei­ben die ge­for­der­te Ab­lö­se­sum­me mit, die die­ser dann in An­rech­nung auf den von ihm zu zah­len­den Kauf­preis di­rekt an die Gläu­bi­ger­bank des Ver­käu­fers über­weist. Der Käu­fer über­weist al­so ent­spre­chend der Auf­for­de­rung des No­tars den ers­ten Teil des Kauf­prei­ses un­mit­tel­bar auf das Kon­to der ab­zu­lö­sen­den Gläu­bi­ger­bank und dann nur noch den ver­blie­be­nen Rest­be­trag auf das Kon­to des Ver­käu­fers.

Mängelhaftung bei Kauf aus zwei­ter Hand (Be­stands­im­mo­bi­li­en)

Üblicherweise wird im Kaufvertrag ei­ne Sach­män­gel­haf­tung (Ge­währ­leis­tung) aus­ge­schlos­sen. Al­ler­dings gilt ein sol­cher Haf­tungs­aus­schluss nicht, wenn der Ver­käu­fer "den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen oder ei­ne Ga­ran­tie für die Be­schaf­fen­heit der Sa­che über­nom­men hat" (§ 444 BGB).

Beispiel für einen arglistig ver­schwie­ge­nen Man­gel: Der Ver­käu­fer weiß, dass bei Re­gen Was­ser durch die un­dich­te Ter­ras­sen­tür ein­dringt. Der Käu­fer, der die Im­mo­bi­lie bei schö­nem Wet­ter be­sich­tigt, kann die­sen Man­gel nicht un­mit­tel­bar er­ken­nen. Soll­te der Ver­käu­fer ihn vor dem No­tar­ter­min nicht auf die­sen Man­gel hin­wei­sen, so kann der Käu­fer ihn spä­ter haft­bar ma­chen. Es muss sich al­so um ei­nen Man­gel han­deln, der ver­steckt ist. Wenn das Wasch­be­cken im Bad ei­nen Riss hat oder an der Wohn­zim­mer­de­cke die Far­be ab­blät­tert, muss der Ver­käu­fer da­rauf nicht un­ge­fragt hin­wei­ sen.

Beispiel für eine "Garantie für die Be­schaf­fen­heit der Sa­che" wä­re ein Pas­sus im Kauf­ver­trag, in dem der Ver­käu­fer zu­si­chert, dass sämt­li­che Heiz­kör­per in der Im­mo­bi­lie ein­wand­frei funk­ti­o­nie­ren. Wenn sich dann spä­ter he­raus­stellt, dass dem nicht so ist, wä­re der Ver­käu­fer scha­den­er­satz­pflich­tig. Es sei denn, er kann dem Käu­fer nach­wei­sen, dass die­ser durch un­sach­ge­mä­ße Be­die­nung den Scha­den selbst ver­ur­sacht hat.

Ein entsprechender Passus zum Haf­tungs­aus­schluss (Ge­währ­leis­tungs­aus­schluss) für Sach­män­gel im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag kann z. B. so aus­se­hen:
"Der Käufer hat das Vertragsobjekt be­sich­tigt und über­nimmt es im der­zei­ti­gen Zu­stand. Der Ver­käu­fer haf­tet da­für, dass von heu­te an bis zum Zeit­punkt der Be­sitz­über­ga­be kei­ne Ver­schlech­te­rung des Ver­trags­ob­jek­tes ein­tritt, die über ei­ne nor­ma­le Ab­nut­zung hi­naus­geht.
Im Übrigen sind Ansprüche und Rech­te des Käu­fers we­gen ei­nes Sach­man­gels des Grund­stücks ein­schließ­lich hie­rauf be­find­li­cher Ge­bäu­de aus­ge­schlos­sen. Der Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel gilt auch für Zu­be­hör und mit­ver­kauf­te be­weg­li­che Ge­gen­stän­de und er­fasst auch al­le An­sprü­che des Käu­fers auf Scha­den­er­satz, es sei denn, der Ver­käu­fer han­delt vor­sätz­lich. Der Ver­käu­fer leis­tet da­mit ins­be­son­de­re kei­ne Ge­währ für die Grö­ße des Grund­stücks, ei­ne be­stimm­te Nutz­flä­che und bei Ge­bäu­den für de­ren bau­li­che und tech­ni­sche Be­schaf­fen­heit.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Haf­tung für arg­lis­tig ver­schwie­ge­ne Män­gel nicht aus­ge­schlos­sen wer­den kann. Hier­zu er­klärt der Ver­käu­fer, dass ihm ver­bor­ge­ne Män­gel nicht be­kannt sind."

Wenn dem Verkäufer versteckte Män­gel be­kannt sind, so soll­te er den Käu­fer vor der Ver­ein­ba­rung ei­nes No­tar­ter­mins über die­se in­for­mie­ren. Dies emp­fiehlt sich nicht nur aus Grün­den der Fair­ness, son­dern auch im ei­ge­nen In­te­res­se, denn ge­mäß § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rech­te des Käu­fers we­gen ei­nes Man­gels aus­ge­schlos­sen, wenn er bei Ver­trags­schluss den Man­gel kennt.
Um sicherzugehen, dass der Käu­fer für ihm be­kann­te ver­steck­te Män­gel nicht im Nach­hi­nein den­noch An­sprü­che an­mel­det, in­dem er spä­ter die Kenn­tnis der Män­gel ab­strei­tet und be­haup­tet, der Ver­käu­fer ha­be ihn arg­lis­tig nicht über den ent­spre­chen­den ver­bor­ge­nen Man­gel auf­ge­klärt, soll­te der Ver­käu­fer im Kauf­ver­trag fest­hal­ten, auf wel­che ver­bor­ge­nen Män­gel er den Käu­fer im Vor­feld hin­ge­wie­sen hat.

Beispiel für Passus im Kaufver­trag: "Dem Käu­fer ist be­kannt, dass der Heiz­kör­per in der Kü­che de­fekt ist, un­ter dem Schlaf­zim­mer­schrank kein Par­kett­bo­den ver­legt ist und die Ter­ras­sen­tür im Wohn­zim­mer nicht mehr ganz dicht schließt".

Wichtig für Verkäufer: laut BGH müs­sen Fra­gen un­ab­hän­gig von der Er­heb­lich­keit ei­nes Man­gels stets voll­stän­dig und wahr­heits­ge­mäß be­ant­wor­tet wer­den.
Ob ein Mangel so wesentlich ist, dass er un­ge­fragt of­fen­bart wer­den muss, rich­tet sich da­nach, ob ein ver­stän­di­ger Ver­käu­fer da­mit rech­nen muss, dass der ver­schwie­ge­ne Man­gel Ein­fluss auf die Ent­schei­dung des Käu­fers hat. Dann ist der Man­gel un­ab­hän­gig von sei­nem tat­säch­li­chen Ein­fluss auf den Kauf­ent­schluss we­sent­lich und der Ver­käu­fer zur Of­fenba­rung ver­pflich­tet (BGH, 15.07.2011 - V ZR 171/10).

Beispiel für einen versteckten Man­gel, den der Ver­kau­fer un­ge­fragt of­fen­ba­ren muss: Für den Win­ter­gar­ten be­steht kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung.

Sollten Sie als Verkäufer einen Sach­man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen ha­ben, so kann der Käu­fer gem. § 437 BGB Nach­er­fül­lung ver­lan­gen, vom Kauf­ver­trag zu­rück­tre­ten, den Kauf­preis min­dern oder bzw. und Scha­dens­er­satz ver­lan­gen.

Mieterhöhung

"Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Käu­fer muss den Miet­ver­trag über­neh­men. We­der hat der Käu­fer ei­nen An­spruch da­rauf, mit dem Mie­ter ei­nen neu­en Miet­ver­trag ab­zu­schlie­ßen, noch muss er dies tun, da­mit er in das Miet­ver­hält­nis an­stel­le des bis­he­ri­gen Ei­gen­tü­mers ein­tritt. Ab Be­sitz­über­gang steht dem Käu­fer die Miet­zah­lung des Mie­ters zu. Im ei­ge­nen In­te­res­se sol­lte der Käu­fer den Mie­ter da­rü­ber in­for­mie­ren, dass er die Im­mo­bi­lie er­wor­ben hat und ab wel­chem Zeit­punkt der Mie­ter ihm die Mie­te über­wei­sen muss.

Der Käufer darf erst dann den Mie­ter um die Zu­stim­mung zu ei­ner Miet­er­hö­hung bit­ten, wenn er als Ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, d. h. al­so nicht be­reits nach Un­ter­zeich­nung des Kauf­ver­trags oder nach Be­sitz­über­gang.

Negativattest/Negativzeugnis

Bestätigung der jeweiligen Ge­mein­de, dass für die im Kauf­ver­trag ge­nann­te Im­mo­bi­lie ent­we­der kein Vor­kaufs­recht nach §§ 24 und 25 BauGB be­steht oder es nicht aus­ge­übt wird. In der Re­gel for­dert der No­tar, der den Kauf­ver­trag be­ur­kun­det hat, das Ne­ga­tiv­zeug­nis bei der Ge­mein­de an, in der die ver­kauf­te Im­mo­bi­lie liegt. Das Vor­lie­gen des Ne­ga­tiv­zeug­nis­ses ist ei­ne der Vo­raus­set­zun­gen für die Fäl­lig­stel­lung des Kauf­prei­ses. Die wei­te­ren Vo­raus­set­zun­gen sind: Ein­tra­gung ei­ner Auf­las­sungs­vor­mer­kung (auch: Ei­gen­tums­vor­mer­kung) und Vor­la­ge der Lö­schungs­be­wil­li­gun­gen für im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Be­las­tun­gen, die nicht vom Käu­fer über­nom­men wer­den sol­len (v. a. Grund­buch­schul­den).

Beispiel für Formulierung in Negativattest:
Die Gemeinde bestätigt zur Vorlage beim Grund­buch­amt, dass hin­sicht­lich des vor­ge­nann­ten Grund­stü­ckes ein Vor­kaufs­recht nach §§ 24 und 25 BauGB nicht be­steht bzw. nicht aus­ge­übt wird.
Der Grundbesitz liegt nicht in ei­nem förm­lich fest­ge­leg­ten Sa­nie­rungs- bzw. Ent­wick­lungs­be­reich.

Notarieller Kaufvertragsentwurf

Das Notariat darf üblicherweise der­je­ni­ge wäh­len, der die No­tar­kos­ten für den Kauf­ver­trag tra­gen soll, al­so in al­ler Re­gel der Käu­fer. Das No­ta­ri­at muss sich nicht zwin­gend am sel­ben Ort wie die zu (ver)kau­fen­de Im­mo­bi­lie be­fin­den. Man kann al­so den no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag über ei­ne Im­mo­bi­lie in Dres­den auch bei ei­nem No­tar in Ham­burg schlie­ßen und um­ge­kehrt.

Zur Anfertigung eines Kaufvertrags­ent­wurfs be­nö­tigt das No­ta­ri­at fol­gen­de Da­ten: Na­me, Vor­na­me, Ge­burts­na­me, Ge­burts­da­tum, Gü­ter­stand, Adres­se, Steu­er­iden­ti­fi­ka­ti­ons­num­mer von Ver­käu­fer und Käu­fer, Adres­se der Im­mo­bi­lie, Ge­richt und Grund­buch­blatt (z. B. Amts­ge­richt Dres­den von Streh­len, Blatt 1050), Flur­stück-Nr., Kauf­preis und Kauf­preis­fäl­lig­keit, Aus­zugs­da­tum, Räu­mung, Zeit­punkt des Be­sitz­über­gangs, Lis­te des mit­ver­kauf­ten In­ven­tars (Ein­bau­kü­che, Ein­bau­mö­bel, Sau­na, Gar­di­nen usw.), Män­gel der Im­mo­bi­lie, vom Ver­käu­fer noch durch­zu­füh­ren­de Ar­bei­ten, Ge­währ­leis­tun­gen, Fi­nan­zie­rungs­voll­macht not­wen­dig (Käu­fer be­nö­tigt ein Dar­le­hen) oder nicht (Käu­fer ver­fügt über aus­rei­chen­de Ei­gen­mit­tel).
Bei Verträgen zwischen Verbrauchern (Pri­vat­leu­ten, „Lai­en“) und Un­ter­neh­mern („Pro­fis“, z. B. Bau­trä­gern) muss der No­tar ge­mäß § 17 Abs. 2a BeurkG.dem Käu­fer den Kauf­ver­trag bzw. den Kauf­ver­trags­ent­wurf zwei Wo­chen vor Be­ur­kun­dung zur Ver­fü­gung stel­len. Der No­tar kann dem Käu­fer den Kauf­ver­trags­ent­wurf per Post, per Fax oder per E-Mail zu­kom­men las­sen. Sinn der zwei­wö­chi­gen Prüf­frist bei Kauf­ver­trä­gen zwi­schen Pri­vat­leu­ten und Un­ter­neh­mern ist es, dem Ver­brau­cher aus­rei­chend Zeit zu ge­ben, den Ver­trag zu le­sen und zu ver­ste­hen. Au­ßer­dem ver­lan­gen Ban­ken in der Re­gel ei­nen Kauf­ver­trags­ent­wurf, be­vor sie ei­ne Fi­nan­zie­rungs­zu­sa­ge ge­ben. Oh­ne vor­he­ri­ge Fi­nan­zie­rungs­zu­sa­ge aber, soll­te nie­mand ei­nen no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag un­ter­schrei­ben.

Zur Klarstellung: Wenn ein Immobi­li­en­mak­ler ei­nen Kauf­ver­trag zwi­schen zwei Pri­vat­per­so­nen ver­mit­telt hat, so muss die­se zwei­wö­chi­ge Prüf­frist nicht ein­ge­hal­ten wer­den, denn der Im­mo­bi­li­en­mak­ler ist zwar ein Un­ter­neh­mer, aber er ist nicht Ver­trags­part­ner, da er we­der Käu­fer noch Ver­käu­fer ist.

Die Prüffrist gilt auch zugunsten von Ver­käu­fern.
Beispiel: eine Privatperson verkauft ein Grund­stück an ei­nen Bau­trä­ger. Hier ist der Ver­käuf­er der „Ver­brau­cher“ und der Käu­fer der „Un­ter­neh­mer“. Der No­tar muss dem Grund­stücks­ver­käu­fer da­her den Kauf­ver­trags­ent­wurf min­des­tens zwei Wo­chen vor dem Be­ur­kun­dungs­ter­min zu­kom­men las­sen, da­mit der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer vor über­eil­ten Ent­schlüs­sen ge­schützt wer­den kann.

Grundsätzlich gilt, dass alle Ver­ein­ba­run­gen im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag auf­ge­führt wer­den müs­sen, an­sons­ten be­steht das Ri­si­ko der Nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges; im Be­son­de­ren gilt dies für ei­ne un­rich­ti­ge Kauf­preis­an­ga­be (un­wirk­sa­mes Schein­ge­schäft gem. § 117 BGB). Beim Ver­kauf ei­ner Im­mo­bi­lie müs­sen sämt­li­che Ver­ein­ba­run­gen no­ta­ri­ell be­ur­kun­det sein. Ist dies nicht der Fall, sind die nicht no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten Re­ge­lun­gen nich­tig und kön­nen da­rü­ber hi­naus so­gar zur Nich­tig­keit des ge­sam­ten Kauf­ver­trags füh­ren.
Beispiel: mündliche Vereinba­run­gen zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer, wie die Hei­zungs- und Warm­was­ser­kos­ten bei ei­ner ver­mie­te­ten Ei­gen­tums­woh­nung auf­zu­tei­len sind.

Für die Aufnahme einer etwaigen Mak­ler­pro­vi­si­on be­steht ei­ne sol­che Ver­pflich­tung je­doch nicht. An­ders ver­hält es sich, wenn der Käu­fer die Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers zur Zah­lung der von ihm ge­schul­de­ten Mak­ler­pro­vi­si­on (sog. Innen- oder Ver­käu­fer­pro­vi­si­on) über­neh­men soll. Nach § 311b BGB ist dies be­ur­kun­dungs­be­dürf­tig, auch wenn da­mit die Er­hö­hung der No­tar­kos­ten und der Grund­er­werb­steu­er ver­bun­den ist.
Eine sog. Maklerklausel, in der sich der Käu­fer zur Zah­lung ei­ner Käu­fer­pro­vi­si­on oder der Ver­käu­fer zur Zah­lung ei­ner Ver­käu­fer­pro­vi­si­on ver­pflich­tet, führt da­ge­gen nicht zur Er­hö­hung der No­tar­kos­ten oder der Grund­er­werb­steu­er. Be­mes­sungs­grund­la­ge für die No­tar­kos­ten und die Grund­er­werb­steu­er ist die vom Käu­fer er­brach­te Ge­gen­leis­tung, die dem Ver­käu­fer zu­gute­kommt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die vom Käu­fer ge­zahl­te Käu­fer­pro­vi­si­on kommt nicht dem Ver­käu­fer, son­dern dem Mak­ler zu­gu­te. So­mit er­höht sie nicht die Be­mes­sungs­grund­la­ge. Dies gilt na­tür­lich erst recht für die vom Ver­käu­fer ge­zahl­te Ver­käu­fer­pro­vi­sion.

Stimmrecht in Eigentümerversammlung

Der Käufer einer Eigentums­woh­nung hat erst nach Um­schrei­bung im Grund­buch, al­so wenn er als Ei­gen­tü­mer in Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs ein­ge­tra­gen ist, ein Stimm­recht in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung. An­de­rer­seits wird im Kauf­ver­trag ver­ein­bart, dass der Käu­fer be­reits ab Be­sitz­über­gang das Haus­geld zah­len muss. Da­mit der Käu­fer nicht nur in die Ge­mein­schafts­kas­se ein­zah­len muss, son­dern auch mit­bestim­men darf, kann ihn der Ver­käu­fer be­voll­mäch­ti­gen, für ihn das Stimm­recht in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung aus­zu­üben. Die­se Voll­macht kann be­reits im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag er­teilt wer­den. Im Ab­schnitt, wo der Be­sitz­über­gang bzw. die Über­ga­be ge­re­gelt wird, kann z. B. fol­gen­der Satz ein­ge­fügt wer­den:
"Der Käufer wird bevollmäch­tigt, ab Be­sitz­über­gang die Rech­te des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus­zu­üben, ins­be­son­de­re auch das Stimm­recht in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung."

Übereilungsschutz

Bei Kaufverträgen zwischen ei­nem Un­ter­neh­mer und ei­nem Ver­brau­cher (vgl. § 310 Abs. 3 BGB zur De­fi­ni­ti­on von "Ver­brau­cher­ver­trä­gen") müs­sen dem Ver­brau­cher (= der Pri­vat­per­son) die Ver­trags­un­ter­la­gen für sei­nen Haus-, Grund­stücks- oder Woh­nungs­kauf gem. § 17 Abs. 2a BeurkG spä­tes­tens zwei Wo­chen vor dem No­tar­ter­min vor­lie­gen.

Der Gesetzgeber will den Ver­brau­cher mit die­sem „Über­ei­lungs­schutz beim Im­mo­bi­li­en­kauf“ vor un­über­leg­ten "Schnell­schüs­sen" be­wah­ren. Der Ver­brau­cher soll aus­rei­chend Zeit ha­ben, den Kauf­ver­trags­ent­wurf zu prü­fen und sich ge­ge­be­nen­falls fach­kun­dig be­ra­ten zu las­sen.

Dies ist bei Immobilien­kauf­ver­trä­gen be­son­ders wich­tig, da es bei ih­nen kein all­ge­mei­nes (14-tägi­ges) Wi­der­rufs­recht wie etwa bei Käu­fen in On­line­shops gibt.

Der Kaufvertragsentwurf soll nicht vom Un­ter­neh­mer (z. B. Bau­trä­ger, ge­werb­li­che Im­mo­bi­lien­händ­ler oder Auf­tei­ler) an den Ver­brau­cher über­mit­telt wer­den, son­dern vom No­tar, da­mit die­ser kon­trol­lie­ren kann, ob die Zwei­wo­chen­frist auch wirk­lich ein­ge­hal­ten wird.

Beachten Sie: Die Regelung zum Über­ei­lungs­schutz gilt nur für Kauf­ver­trä­ge, die zwi­schen Ver­brau­chern (= Pri­vat­leu­ten) und Un­ter­neh­mern (z. B. Bau­trä­gern, ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­händ­lern oder Auf­tei­lern) ab­ge­schlos­sen wer­den. Kauf­ver­trä­ge, bei de­nen bei­de Ver­trags­part­ner Ver­brau­cher sind, wer­den von der Re­ge­lung nicht be­trof­fen. Da­bei spielt es kei­ne Rol­le, ob der be­tref­fen­de Kauf­ver­trag durch ei­nen Im­mo­bi­li­en­mak­ler ver­mit­telt wur­de oder nicht.

Der Übereilungsschutz gilt nicht nur für pri­va­te Käu­fer, son­dern auch für pri­va­te Ver­käu­fer, wenn der Ver­trags­part­ner ein Un­ter­neh­mer ist.
Beispiel 1: Eine Privatperson kauft ei­ne Neu­bau­im­mo­bi­lie von ei­nem Bau­trä­ger (der Käu­fer ist der Ver­brau­cher).
Beispiel 2: Eine Privatperson verkauft ei­ne Im­mo­bi­lie an ei­nen Bau­trä­ger, ge­werb­li­chen Grund­stücks­händ­ler oder Auf­tei­ler (der Ver­käu­fer ist der Ver­brau­cher).

Umschreibungssperre

Zur Absicherung des Verkäufers wird im Kauf­ver­trag i. d. R. ver­ein­bart, dass das Ei­gen­tum an der Im­mo­bi­lie nicht so­fort nach der Be­ur­kun­dung des Kauf­ver­tra­ges im Grund­buch auf den Na­men des Käu­fers um­ge­schrie­ben wer­den soll. Viel­mehr wird der No­tar die Um­schrei­bung erst dann beim Grund­buch­amt be­an­tra­gen, wenn ihm die Zah­lung des voll­stän­di­gen Kauf­prei­ses durch den Ver­käu­fer bzw. die über­wei­sen­de Bank be­stä­tigt wor­den ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Das Grundbuchamt darf einen neu­en Ei­gen­tü­mer erst dann im Grund­buch ein­tra­gen, wenn "der Ein­tra­gung steu­er­li­che Be­den­ken nicht ent­ge­gen­ste­hen" (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Das für die Er­he­bung der Grund­er­werb­steu­er zu­stän­di­ge Fi­nanz­amt be­schei­nigt, dass kei­ne steu­er­li­che Be­den­ken ge­gen die Ein­tra­gung be­ste­hen, "wenn die Grund­er­werb­steu­er ent­rich­tet, si­cher­ge­stellt oder ge­stun­det wor­den ist oder wenn Steu­er­frei­heit ge­ge­ben ist" (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Dem Grund­buch­amt ist zur Ei­gen­tums­um­schrei­bung da­her ei­ne Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung des Fi­nanz­am­tes vor­zu­le­gen.

Zeitlicher Ablauf:

Veräußerungsbeschränkung

Grundsätzlich besteht Veräußerungs­frei­heit. Die­se kann je­doch da­durch ein­ge­schränkt wer­den, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Ver­äu­ße­rungs­fall die Zu­stim­mung an­de­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder ei­nes Drit­ten, in der Re­gel des Ver­wal­ters, ein­zu­ho­len hat (§ 12 WEG).

Die Veräußerungsbeschränkung ist aus dem Be­stands­ver­zeich­nis des (Woh­nungs)Grund­buchs er­sicht­lich. Sie be­zieht sich in der Re­gel auf ei­ne ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung in der Gemein­schafts­ord­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Ge­mein­schafts­ord­nung ist Teil der Tei­lungs­er­klä­rung und soll­te vom Käu­fer un­be­dingt recht­zei­tig vor dem No­tar­ter­min ein­ge­se­hen wer­den.

Die Zustimmung darf nur aus einem wich­ti­gen Grun­de ver­sagt wer­den (§ 12 Abs. 2 WEG).
Beispiel:

Die Erteilung der Zustimmung muss ge­gen­über dem Grund­buch­amt in öf­fent­lich be­glau­big­ter Form nach­ge­wie­sen wer­den. Für die Er­tei­lung der Zu­stim­mung ist ei­ne Prü­fungs­frist von grund­sätz­lich ma­xi­mal 8-10 Ta­gen ein­zu­hal­ten.

Ist dem Verwalter für die Zu­stim­mungs­er­klä­rung ei­ne ge­son­der­te Ge­bühr zu zah­len (sie­he Ver­wal­ter­ver­trag), so ist die­se, wenn im Kauf­ver­trag nicht et­was an­de­res ver­ein­bart wur­de, vom Käu­fer zu tra­gen, denn der "Käu­fer ei­nes Grund­stücks trägt die Kos­ten der Be­ur­kun­dung des Kauf­ver­trags und der Auf­las­sung, der Ein­tra­gung ins Grund­buch und der zu der Ein­tra­gung er­for­der­li­chen Er­klä­run­gen" (§ 448 Abs. 2 BGB). Bei der Ver­wal­ter­zu­stim­mung han­delt es sich um ei­ne zur Ein­tra­gung in das Grund­buch er­for­der­li­che Er­klä­rung. Der Käu­fer muss da­her al­le im Zu­sam­men­hang mit der Ver­wal­ter­zu­stim­mung ent­ste­hen­den Kos­ten (Ge­bühr ge­mäß Ver­wal­ter­ver­trag und No­tar­kos­ten für no­ta­ri­el­le Be­glau­bi­gung der Zu­stim­mung) tra­gen.

Solange die erforderliche Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums nicht vor­liegt, ist der Kauf­ver­trag schwe­bend un­wirk­sam.

Verbrauchervertrag

Verbraucherverträge sind Verträge zwischen ei­nem Un­ter­neh­mer und ei­nem Ver­brau­cher (§ 310 Abs. 3 BGB).

Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG soll der No­tar bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen da­rauf "hin­wir­ken", dass dem Ver­brau­cher der be­ab­sich­tig­te Text des Rechts­ge­schäfts zwei Wo­chen vor der Be­ur­kun­dung zur Ver­fü­gung ge­stellt wird." Da­durch soll der Ver­brau­cher vor un­über­leg­ten "Schnell­schüs­sen" ge­schützt we­rden.

Konkret heißt das, dass z. B. bei einem Ver­trag zwi­schen ei­nem Bau­trä­ger oder ge­werb­li­chen Grund­stücks­händ­ler als Ver­käu­fer und ei­ner Pri­vat­per­son als Käu­fer oder bei ei­ner Pri­vat­per­son als Ver­käu­fer und ei­nem Bau­trä­ger oder ge­werb­li­chem Grund­stücks­händ­ler als Käu­fer der No­tar da­für sor­gen soll, dass der Pri­vat­per­son min­des­tens zwei Wo­chen vor dem Be­ur­kun­dungs­ter­min der Kauf­ver­trags­ent­wurf des No­tar­i­ats vor­liegt.

Verfügung über Haushalts­ge­gen­stän­de

Wenn der Verkäufer im gesetz­li­chen Gü­ter­stand der Zu­ge­winn­ge­mein­schaft lebt, d. h. kei­nen Ehe­ver­trag ge­schlos­sen hat, und im Kauf­ver­trag über ei­ne von ihm und sei­ner Frau be­wohn­te Im­mo­bi­lie ver­ein­ba­ren möch­te, dass auch be­stimm­te Ge­gen­stän­de des In­ven­tars (z. B. Tei­le des Mo­bi­li­ars) mit­ver­kauft wer­den sol­len, so muss der an­de­re Ehe­gat­te ein­wil­li­gen, d. h. den Kauf­ver­trag mit­un­ter­schrei­ben (§ 1369 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn nur der Ver­käu­fer in Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs als Ei­gen­tü­mer ein­ge­trag­en ist.

Zur Klarstellung: Wenn der Ehepart­ner als Mit­ei­gen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen wä­re, dann müss­te er selbst­ver­ständ­lich im­mer dem Ver­kauf zu­stim­men, al­so auch wenn nicht Haus­halts­ge­gen­stän­de mit­ver­kauft wür­den.

Verfügung über Vermögen im Ganzen

Wenn der Verkäufer im gesetz­li­chen Gü­ter­stand der Zu­ge­winn­ge­mein­schaft lebt, d. h. kei­nen Ehe­ver­trag ge­schlos­sen hat, und das Ver­kaufs­ob­jekt das gan­ze Ver­mö­gen oder den we­sent­li­chen Teil (ca. 80-90 %) des Ver­mö­gens des Ver­käu­fers dar­stellt, muss der an­de­re Ehe­gat­te dem Verkauf zu­stim­men (§ 1365 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn nur der Ver­käu­fer in Ab­tei­lung 1 des Grund­buchs als Ei­gen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist.

Wenn der Ehepartner auch als Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen wä­re, dann müss­te er na­tür­lich im­mer dem Ver­kauf zu­stim­men, al­so auch wenn es nicht um das Ver­mö­gen im Gan­zen gin­ge. Es wür­de sich in ei­nem sol­chen Fall um ei­ne Ge­mein­schaft nach Bruch­tei­len (§ 741 BGB) han­deln, weil die Im­mo­bi­lie je­dem der bei­den Ei­gen­tü­mer nur zu ei­nem Bruch­teil, in der Re­gel je­weils zu ½, ge­hört. Je­der Ehe­gat­te könn­te al­lein nur über sei­nen (z. B. hal­ben) An­teil an der Im­mo­bi­lie ver­fü­gen, al­so ihn z. B. ver­kau­fen. Über den ge­mein­schaft­li­chen Ge­gen­stand im Gan­zen kön­nen die Bruch­teils­ei­gen­tü­mer je­doch nur ge­mein­schaft­lich ver­fü­gen (§ 747 BGB).

Verjährungsfrist bei Kaufverträgen

Sollte der Verkäufer einer Bestands­im­mo­bi­lie die Män­gel­haf­tung nicht aus­ge­schlos­sen ha­ben, so wür­de die Ver­jäh­rungs­frist für An­sprü­che bzw. Rech­te we­gen ei­nes Man­gels des Kauf­ge­gen­stan­des 2 Jah­re be­tra­gen (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Ver­jäh­rung be­ginnt mit der Über­ga­be der Im­mo­bi­lie (Über­gang von Be­sitz, Nut­zen, Las­ten und Ge­fahr).

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln be­trägt die Ver­jäh­rungs­frist drei Jah­re (§ 438 Abs. 3 BGB i. V. m. § 195 BGB). Da ge­mäß § 444 BGB ein Haf­tungs­aus­schluss un­wirk­sam ist, wenn der Ver­käu­fer den je­wei­li­gen Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat, wür­de die drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist auch bei ei­nem Haf­tungs­aus­schluss im Kauf­ver­trag gel­ten.

Die regelmäßige Verjährungs­frist be­ginnt mit dem Schluss des Jah­res, in dem der An­spruch ent­stan­den ist und der Käu­fer von dem Man­gel Kennt­nis er­langt hat oder oh­ne gro­be Fahr­läs­sig­keit er­lan­gen muss­te (§ 199 Abs. 1 BGB). Die Frist en­det oh­ne Rück­sicht auf die Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Un­kennt­nis spä­tes­tens zehn Jah­re nach der Über­ga­be.

Stellt der Käufer sieben Jahre nach der Über­ga­be ei­nen Sach­man­gel fest, so be­trägt für ihn die Ver­jäh­rungs­frist ins­ge­samt zehn Jah­re. Vo­raus­set­zung ist, dass der Käu­fer dem Ver­käu­fer arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten be­wei­sen kann.

Bei Neubauten gilt eine Verjäh­rungs­frist von 5 Jah­ren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Ver­jäh­rung be­ginnt mit der Über­ga­be der Sa­che (Ab­nah­me).

In dem (eher seltenen) Fall, dass ein Ver­käu­fer sei­ne Neu­bau­im­mo­bi­lie noch vor Ab­lauf der fünf­jäh­ri­gen Ver­jäh­rungs­frist wie­der ver­kauft, soll­te er sei­ne Ge­währ­leis­tungs­an­sprü­che ge­gen­über dem Bau­trä­ger im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag an den Käu­fer über­tra­gen (ab­tre­ten).

Vermietete Wohnimmobilie

"Kauf bricht nicht Miete " (§ 566 BGB): Miet­ver­hält­nis­se ge­hen auf den Käu­fer über, und zwar nach der ge­setz­li­chen Re­ge­lung mit Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch.

Der Verkäufer muss den Käufer des­halb über Be­ste­hen und In­halt von Miet­ver­trä­gen auf­klä­ren. An­de­ren­falls ver­letzt er sei­ne Pflicht, dem Käu­fer das Ei­gen­tum frei von Rech­ten Drit­ter zu ver­schaf­fen. So­fern ein schrift­li­cher Miet­ver­trag be­steht, soll­te die­ser dem Käu­fer recht­zei­tig vor Be­ur­kun­dung des Kauf­ver­trags aus­ge­hän­digt wer­den.

Für den Käufer ist zu beachten, dass er kein ir­gend­wie ge­ar­te­tes "Son­der­kün­di­gungs­recht" hat. Viel­mehr muss er bei ei­ner Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses sämt­li­che miet­ver­trag­li­chen und ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen und -fris­ten ein­hal­ten.

Die Eigentumsumschrei­bung er­folgt je nach Schnel­lig­keit des No­ta­ri­ats, des Grund­buch­amts und des Fi­nanz­amts re­gel­mä­ßig erst Wo­chen oder Mo­na­te nach der Kauf­preis­zah­lung. Im Kauf­ver­trag wird da­her meist ver­ein­bart, dass der Über­gang von Be­sitz, Nut­zen und Las­ten mit Kauf­preis­zah­lung er­folgt und dem Käu­fer ab die­sem Zeit­punkt die Miet­zah­lun­gen des Mie­ters zu­ste­hen.

Wird eine vermietete Eigentums­woh­nung ver­kauft, hat der Mie­ter u. U. ein ge­setz­li­ches Vor­kaufs­recht (§ 577 BGB). Es be­steht dann, wenn die Woh­nung zum Zeit­punkt der Auf­tei­lung des Hau­ses in Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reits vom Mie­ter be­wohnt wur­de. Der Mie­ter hat dann beim Ver­kauf sei­ner Miet­woh­nung das Recht, zu dem von den Kauf­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Preis und zu den im Kauf­ver­trag sonst fest­ge­leg­ten Be­din­gun­gen in den Ver­trag ein­zu­tre­ten.

Im Kaufvertrag sollte vereinbart werden, dass der Kauf­preis erst fäl­lig wird, wenn der Mieter er­klärt hat, auf sein Vor­kaufs­recht zu ver­zich­ten. Der No­tar fragt nach der Be­ur­kun­dung beim Mie­ter an, ob er von sei­nem Vor­kaufs­recht Ge­brauch ma­chen möch­te. Äu­ßert der Mie­ter sich in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nicht, er­lischt sein Vor­kaufs­recht.

Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt nur für den ers­ten Ver­kaufs­fall.
Beispiel: Der Mieter bewohnt die be­tref­fen­de Woh­nung seit dem Jahr 1998. Das bis­he­ri­ge Miets­haus wird im Jahr 20­13 in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt. Die vom Mie­ter be­wohn­te Woh­nung wird im Jahr 2014 ver­kauft. Der Mie­ter hat ein Vor­kaufs­recht, das er aber nicht aus­übt. Der neue Ei­gen­tü­mer ver­kauft die Woh­nung im Jahr 2020 wei­ter. Der die Wohnung wei­ter­hin be­woh­nen­de Mie­ter hat kein er­neu­tes Vor­kaufs­recht, da die­ses nur für den ers­ten Ver­kaufs­fall von 2014 galt.

Verzug

Gerät der Käufer mit der Kaufpreis­zah­lung in Ver­zug, so schul­det er dem Ver­käu­fer in je­dem Fall die ge­setz­li­chen Ver­zugs­zin­sen. Hin­sicht­lich de­ren Hö­he ist zu un­ter­schei­den:

Die Höhe des Basiszinssatzes ist im BGB (§ 247 BGB) ge­re­gelt. Sie kann sich au­to­ma­tisch je­weils zum 1. Jan­u­ar und zum 1. Ju­li ei­nes je­den Jah­res än­dern, und zwar ab­hän­gig vom sog. "Haupt­re­fi­nan­zie­rungs­satz" der Eu­ro­pä­ischen Zen­tral­bank. Die ak­tu­el­le Hö­he des Ba­sis­zins­sat­zes wird von der Deut­schen Bun­des­bank be­kannt ge­ge­ben.
Die Geltendmachung darüber hinaus­ge­hen­der wei­te­rer Schä­den des Ver­käu­fers ist da­mit nicht aus­ge­schlos­sen (§ 288 Abs. 4 BGB).
Passus im Kaufvertrag: "Bis zur Fällig­keit ist der Kauf­preis nicht zu ver­zin­sen. Zahlt der Käu­fer den Kauf­preis nicht oder nicht recht­zei­tig, so kommt er auch oh­ne Mah­nung in Ver­zug. Er muss dann ins­be­son­de­re die ge­setz­li­chen Ver­zugs­zin­sen zah­len."

Vorkaufsrecht

- Dingliches Vorkaufsrecht
Ein Grundstück kann in der Weise belas­tet wer­den, dass der­je­ni­ge, zu des­sen Guns­ten die Be­las­tung er­folgt, dem Ei­gen­tü­mer ge­gen­über zum Vor­kauf be­rech­tigt ist. Das Vor­kaufs­recht kann auch zu­guns­ten des je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mers ei­nes an­de­ren Grund­stücks be­stellt wer­den. (§ 1094 BGB). Das Vor­kaufs­recht wird in Ab­tei­lung 2 des je­wei­li­gen Grund­buchs ein­ge­tra­gen.
Beispiel: Bei Erbbaurechten findet sich häufig ein Vor­kaufs­recht für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

- Gesetzliches Vorkaufsrecht
1. Der Stadt bzw. Gemeinde kann aufgrund ent­spre­chen­der Be­stim­mun­gen des Bau­ge­setz­buchs (§§ 24 und 25 BauGB) ein Vor­kaufs­recht zu­ste­hen. Die­ses kann nur un­ter fest­ge­leg­ten Vo­raus­set­zun­gen aus­ge­übt wer­den. Als zwin­gen­der Grund muss ein öf­fent­li­ches In­te­res­se vor­han­den sein. Die Ge­mein­de hat ei­ne Frist von zwei Mo­na­ten, um ihr Vor­kaufs­recht aus­zu­üben.

Bei Eigentumswohnungen oder Immobi­li­en im Erb­bau­recht be­steht kein Vor­kaufs­recht nach dem Bau­ge­setz­buch (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, tritt die Ge­mein­de an­stel­le des ur­sprüng­li­chen Käu­fers in sämt­li­che Ver­ein­ba­run­gen des Kauf­ver­trags ein. Sie muss al­so nor­ma­ler­wei­se auch den­sel­ben Kauf­preis zah­len, wie ihn der Ei­gen­tü­mer mit dem Käu­fer ver­ein­bart hat.
Ausnahme: Wenn der vereinbarte Kaufpreis den Ver­kehrs­wert deut­lich über­schrei­tet, kann die Ge­mein­de den zu zah­len­den Be­trag nach dem Ver­kehrs­wert des Grund­stücks im Zeit­punkt des Kau­fes be­stim­men (§ 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB)

Es kommt in der Praxis nur äußerst sel­ten vor, dass ein ge­meind­li­ches Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wird.
Trotzdem muss der Notar stets bei der Ge­mein­de an­fra­gen und sich be­stä­ti­gen las­sen, dass das Vor­kaufs­recht nicht be­steht oder nicht aus­ge­übt wird. Nur un­ter Vor­la­ge die­ser Be­schei­ni­gung (sog. Ne­ga­tiv­zeug­nis oder Ne­ga­tiv­at­test) kann das Ei­gen­tum im Grund­buch auf den Käu­fer um­ge­schrie­ben wer­den (§ 28 Abs. 1 BauGB). Meist wird die Vor­la­ge der Be­schei­ni­gung beim No­tar zum Schutz des Käu­fers zur Vo­raus­set­zung der Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses ge­macht.

Beispiel 1:
Ein Grundstück liegt in einem Gebiet mit ei­nem rechts­kräf­ti­gen Be­bau­ungs­plan. Der Be­bau­ungs­plan weist für ei­ne Teil­flä­che des Grund­stücks ei­ne Ver­kehrs­flä­che aus. Die Ver­kehrs­flä­che soll zur Ver­brei­te­rung der Stra­ße die­nen. Hier kann die Ge­mein­de für die ge­nann­te Teil­flä­che ihr Vor­kaufs­recht aus­üben.

Beispiel 2:
Ein Bebauungsplan legt eine Fläche zur Er­rich­tung ei­nes Kin­der­gar­tens fest. Ein Flur­stück, das ver­kauft wer­den soll, liegt in der zu­künf­ti­gen Kin­der­gar­ten­flä­che. Um den Kin­der­gar­ten bau­en zu kön­nen, be­nö­tigt die Ge­mein­de die­se Flä­che. Hier be­steht öf­fent­li­ches In­te­res­se und be­grün­det ein Vor­kaufs­recht.


2. Den Ländern steht gemäß dem Bun­des­na­tur­schutz­ge­setz ein Vor­kaufs­recht zu an Grund­stü­cken,


3. Dem Mieter kann gemäß dem Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch ein Vor­kaufs­recht zu­ste­hen.
Werden vermietete Wohnräume, an de­nen nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum be­grün­det wor­den ist oder be­grün­det wer­den soll, an einen Drit­ten ver­kauft, so ist der Mie­ter zum Vor­kauf be­rech­tigt. (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Tipp: Wer eine vermietete Wohnung kau­fen will, soll­te sich beim Ver­käu­fer er­kun­di­gen, ob die­ser das Haus nach­träg­lich in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt hat. Dies ist re­gel­mä­ßig dann der Fall, wenn eine Woh­nung von ei­nem (pro­fes­si­o­nel­len) Auf­tei­ler er­wor­ben wird. Soll­te der Mie­ter die Woh­nung be­reits be­wohnt ha­ben, be­vor das (da­ma­li­ge) Miets­haus in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt (um­ge­wan­delt) wur­de, so hat er ein Vor­kaufs­recht.

Beispiel: Ein im Jahr 1962 errichtetes Miets­haus wird im Jahr 2013 an ei­nen Auf­tei­ler ver­kauft. Die­ser teilt das Haus im Jahr 2014 in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf und ver­kauft die­se nach und nach. Der Mie­ter Meier wohnt be­reits seit dem Jahr 2000 in der Woh­nung, für die nun ein Käu­fer ge­fun­den wur­de. Der Kauf­ver­trag wird am 15.06.2015 no­ta­ri­ell beurkundet. Herr Meier ist gemäß § 577 BGB vor­kaufs­be­rech­tigt.

Vorvertrag oder Reservierung

Vorverträge oder Reservierungen müssen wegen der Form­vor­schrift des § 311b BGB no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den.

Das heißt, dass ein privat abgeschlos­se­ner münd­li­cher oder auch schrift­li­cher Vor­ver­trag we­der Ver­käu­fer noch Käu­fer bin­det.

Ebenso ist eine Reservierungs­ver­ein­ba­rung zwi­schen ei­nem Bau­trä­ger oder ei­nem Im­mo­bi­li­en­mak­ler und ei­nem Kauf­in­te­res­sen­ten nicht bin­dend, so­lan­ge sie nicht no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wur­de.

Sollte es sich der Kaufinteressent an­ders über­le­gen und vom Kauf Ab­stand neh­men, kann er da­her ei­ne even­tu­ell ge­zahl­te "Re­ser­vie­rungs­ge­bühr" vom Bau­trä­ger oder Im­mo­bi­li­en­mak­ler zu­rück­ver­lan­gen.

Im Übrigen stellt eine vorformulier­te, al­so nicht in­di­vi­du­ell aus­ge­han­del­te, Klau­sel zur Zah­lung ei­ner Re­ser­vie­rungs­ge­bühr in­ner­halb ei­ner Re­ser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung ge­mäß § 307 Abs. 1 BGB dar und ist al­lein aus die­sem Grund be­reits un­wirk­sam (BGH, 23.09.2010 - III ZR 21/10).

Wesentliche Bestandteile

Bestandteile einer Sache, die voneinan­der nicht ge­trennt wer­den kön­nen, oh­ne dass der ei­ne oder der an­de­re zer­stört oder in sei­nem We­sen ver­än­dert wird (we­sent­li­che Be­stand­tei­le), kön­nen nicht Ge­gen­stand be­son­de­rer Rech­te sein (§ 93 BGB). Wird ein Grundstück verkauft, so werden daher, selbst wenn dies im Kauf­ver­trag nicht aus­drück­lich er­wähnt sein soll­te, au­to­ma­tisch auch sei­ne we­sent­li­chen Be­stand­tei­le mit­ver­kauft.

Zu den wesentlichen Bestandtei­len ei­nes Grund­stücks ge­hö­ren die mit dem Grund und Bo­den fest ver­bun­de­nen Sa­chen, ins­be­son­de­re Ge­bäu­de, so­wie die Er­zeug­nis­se des Grund­stücks, so­lan­ge sie mit dem Bo­den zu­sam­men­hän­gen. Sa­men wird mit dem Aus­sä­en, ei­ne Pflan­ze wird mit dem Ein­pflan­zen we­sent­li­cher Be­stand­teil des Grund­stücks. (§ 94 Abs. 1 BGB)

Beispiele: Haus, Garage, Bäume, Sträu­cher, We­ge, Mau­ern, Ge­wächs­haus be­ste­hend aus Stahl­kon­struk­ti­on, Fer­tig­ga­ra­ge (in der Re­gel, Palandt § 93 RN6), Holz­fer­tig­haus (in der Re­gel, Palandt § 93 RN6), Schwimm­be­cken aus Fer­tig­tei­len (in der Re­gel, Palandt § 93 RN8), im Erd­reich ein­ge­las­se­ner Sicht­schutz­zaun.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäu­des ge­hö­ren die zur Her­stel­lung des Ge­bäu­des ein­ge­füg­ten Sa­chen. (§ 94 Abs. 2 BGB)

Beispiele: Fenster und Rahmen, Türen, Leitungs­roh­re, Ein­bau­kü­chen (in West- und Süd­deutsch­land), Ba­de­wan­nen, Wasch­be­cken, Heiz­kes­sel, Wär­me­pum­pen, Heiz­kör­per, Fahr­stüh­le, Kli­ma­an­la­gen, Was­ser­spei­cher, Mar­ki­sen.

Auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grund­stück ver­bun­den sind, gel­ten als we­sent­li­che Be­stand­tei­le des Grund­stücks (§ 96 BGB).

Beispiel: Grunddienstbarkeiten, Reallas­ten, ding­li­che Vor­kaufs­rech­te zu­guns­ten des je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mers des (herr­schen­den) Grund­stücks.

Solche Rechte können (müssen aber nicht) im Be­stands­ver­zeich­nis des Grund­buch­blatts des be­rech­tig­ten (herr­schen­den) Grund­stücks ver­merkt sein (sog. Herrsch­ver­merk).

Wiederkaufsrecht

In Grundstücks­kaufver­trägen kann ver­ein­bart wer­den, dass der Ver­käu­fer un­ter be­stimm­ten Um­stän­den das Recht hat, das Grund­stück vom Käu­fer zu­rück­zu­kau­fen.

Beispiel: Eine Gemeinde verkauft im Rah­men ei­nes Ein­hei­mi­schen­mo­dells Grund­stü­cke un­ter Markt­preis an be­rech­tig­te Per­so­nen (zu­meist seit meh­re­ren Jah­ren in der Ge­mein­de an­säs­si­ge jun­ge Fa­mi­li­en, de­ren Ein­kom­men und Ver­mö­gen un­ter be­stimm­ten Gren­zen lie­gen müs­sen). Um zu ver­hin­dern, dass die Käu­fer mit den Grund­stü­cken Bo­den­spe­ku­la­ti­on be­trei­ben, ver­ein­bart die Ge­mein­de im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag das Recht, das Grund­stück zum sel­ben Preis zu­rück­zu­kau­fen, der im ak­tu­el­len Kauf­ver­trag ver­ein­bart wur­de, wenn die Im­mo­bi­lie vor Ab­lauf von zehn Jah­ren wie­der ver­äu­ßert wird.

Zumeist lässt sich der Verkäufer sein Wie­der­kaufs­recht durch ei­ne Rück­auf­las­sungs­vor­mer­kung ding­lich si­chern, da­mit ein spä­te­rer Kauf­in­te­res­sent aus dem Grund­buch er­se­hen kann, dass ein sol­ches Wie­der­kaufs­recht be­steht. Da­durch wird ver­hin­dert, dass ein Käu­fer sich über ein nur schuld­recht­lich im Kauf­ver­trag ver­ein­bar­tes Wie­der­kaufs­recht hin­weg­setzt und un­ter Um­ge­hung des Ver­käu­fers sein Grund­stück an ei­nen Drit­ten ver­äu­ßert.

Sind die Bedingungen für die Ausübung des Wie­der­kaufs­rechts ge­ge­ben (z. B. Wei­ter­ver­äu­ße­rung, Auf­ga­be der Selbst­nut­zung und Ver­mie­tung, Nicht­be­bau­ung des Grund­stücks in­ner­halb ei­nes be­stimm­ten Zeit­raums etc.), so kommt der Wie­der­kauf mit der Er­klä­rung des Ver­käu­fers ge­gen­über dem Käu­fer, dass er das Wie­der­kaufs­recht aus­übe, zu­stan­de. Die Er­klä­rung be­darf nicht der für den ur­sprüng­li­chen Grund­stücks­kauf­ver­trag be­stimm­ten no­ta­ri­el­len Form (§ 456 Abs. 1 BGB).

Sollte das Wiederkaufsrecht im Kauf­ver­trag nicht be­fris­tet wor­den sein, so gilt die ge­setz­li­che Re­ge­lung, dass das Wie­der­kaufs­recht bei Grund­stü­cken nur bis zum Ab­lauf von 30 Jah­ren nach dem Ab­schluss des zu­grun­de­lie­gen­den Grund­stücks­kauf­ver­trags aus­ge­übt wer­den kann (§ 462 BGB).

Wucher

Gelegentlich kommt es vor, dass Immobi­li­en weit über ih­rem Ver­kehrs­wert ver­kauft wer­den. Soll­ten Sie als Käu­fer im Nach­hi­nein er­fah­ren, dass Sie viel zu viel für Ihre Im­mo­bi­lie be­zahlt ha­ben, so kön­nen Sie den Kauf­vertrag even­tu­ell an­fech­ten, in­dem Sie sich auf den „Wu­cher­pa­ra­gra­phen“ (§ 138 BGB) be­ru­fen.

Wucher liegt vor, wenn der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Ge­gen­leis­tung. Bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen han­delt es sich da­her erst dann um Wu­cher, wenn der Kauf­preis fast dop­pelt so hoch ist wie der Ver­kehrs­wert. „Fast dop­pelt so hoch“ heißt laut BGH, dass der Ver­kehrs­wert um min­des­tens 90 % über­schrit­ten wird (BGH, 24.01.2014 - V ZR 249/12).

Beispiel: Sie bezahlen 500.000 Euro für ei­ne Woh­nung und stel­len spä­ter fest, dass der Ver­kehrs­wert zum Zeit­punkt des Kaufs laut Gut­ach­ter nur 263.000 Euro be­tra­gen hat (Kauf­preis liegt 90,11 % über dem Ver­kehrs­wert).

Der umgekehrte Fall ist auch möglich: Ein Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fer kann sich auf Wu­cher be­ru­fen, wenn er sich hat über­re­den las­sen, sei­ne Im­mo­bi­lie für ei­nen Preis zu ver­kau­fen, der knapp die Hälfte des Ver­kehrs­werts be­trägt (der Ver­kehrs­wert wird um min­des­tens 45 % un­ter­schrit­ten).

Beispiel: Ihr Nachbar oder ein Bauträ­ger hat Ih­nen Ihr Grund­stück für 500.000 Eu­ro ab­ge­schwätzt. Spä­ter stel­len Sie fest, dass der Ver­kehrs­wert laut Gut­ach­ten bei 950.000 Eu­ro lag (der Kauf­preis liegt 47,37 % un­ter dem Ver­kehrs­wert).

Zubehör (gesetzliches)

Gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Zube­hör "be­weg­li­che Sa­chen, die, oh­ne Be­stand­tei­le der Haupt­sa­che zu sein, dem wirt­schaft­li­chen Zwe­cke der Haupt­sa­che zu die­nen be­stimmt sind und zu ihr in ei­nem die­ser Be­stim­mung ent­spre­chen­den räum­li­chen Ver­hält­nis ste­hen". Ob ei­ne Sa­che als Zu­be­hör dient oder nicht rich­tet sich nach der orts­üb­li­chen Ver­kehrs­an­schau­ung (§ 97 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Beispiel: Einbauküchen gelten in Nord­deutsch­land als Zu­be­hör, in West- und Süd­deutsch­land da­ge­gen als we­sent­li­che Be­stand­tei­le.

Beispiele für gesetzliches Zubehör:

Nicht zum gesetzlichen Zubehör ge­hört z. B. ei­ne im Gar­ten auf­ge­stell­te Sta­tue (Palandt, § 93 RN 6)

Wird im Kaufvertrag nichts separat ge­re­gelt, gilt das Zu­be­hör als mit­ver­kauft (§ 311c BGB, § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Zwangsvoll­stre­ckungs­un­ter­wer­fungs­klau­sel

Wenn sich eine Vertragspartei nicht an die Ver­ein­ba­run­gen im Kauf­ver­trag hält, muss die be­nach­tei­lig­te Par­tei ih­re An­sprü­che nor­ma­ler­wei­se ge­richt­lich gel­tend ma­chen. Denn erst mit ei­nem voll­streck­ba­ren Ti­tel ist ei­ne Zwangs­voll­stre­ckung mög­lich.

Beispiele:
Der Käufer zahlt trotz Fälligkeits­mit­tei­lung des No­tars über­haupt nicht, nicht voll­stän­dig oder ver­spä­tet.
Der Verkäufer räumt überhaupt nicht, nicht voll­stän­dig oder ver­spä­tet.

Rechtsstreitigkeiten können, insbe­son­de­re wenn der Streit über meh­re­re In­stan­zen geht, sehr lan­ge dau­ern und ho­he Ge­richts- und An­walts­kos­ten ver­ur­sa­chen.

Um dies zu vermeiden, ist es üb­lich, im Kauf­ver­trag zu ver­ein­ba­ren, dass sich der Käu­fer dem Ver­käu­fer ge­gen­über we­gen sei­ner Ver­pflich­tung zur Zah­lung des Kauf­prei­ses der Zwangs­voll­stre­ckung un­ter­wirft. Im Ge­gen­zug un­ter­wirft sich der Ver­käu­fer dem Käu­fer ge­gen­über we­gen sei­ner Ver­pflich­tung, das Kauf­ob­jekt zu ei­nem be­stimm­ten Zeit­punkt zu räu­men und dem Käu­fer zu über­ge­ben, eben­falls der Zwangs­voll­stre­ckung.

Wird die Verpflichtung dann, den Ver­ein­ba­run­gen im Kauf­ver­trag zu­wi­der, nicht frist­ge­mäß er­füllt, spart sich die be­nach­tei­lig­te Par­tei den Weg zum Ge­richt. Sie kann sich vom No­tar ei­ne voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung der Ur­kun­de er­tei­len las­sen, die­se der ver­trags­un­treu­en Par­tei zu­stel­len las­sen und dann un­mit­tel­bar Voll­stre­ckungs­maß­nah­men er­grei­fen. Die voll­streck­bare Aus­fer­ti­gung der Ur­kun­de steht ei­nem rechts­kräf­ti­gen ge­richt­li­chen Ur­teil gleich.

Passus im Kaufvertrag betreffend Zah­lung des Kauf­prei­ses durch den Käu­fer:
"Wegen der vorstehend eingegan­ge­nen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen un­ter­wirft sich der Käu­fer der so­for­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung aus die­ser Ur­kun­de in sein ge­sam­tes Ver­mö­gen. Meh­re­re Käu­fer haf­ten als Ge­samt­schuld­ner."

Passus im Kaufvertrag betreffend Räu­mung des Ver­kaufs­ob­jekts durch den Ver­käu­fer: "We­gen der vor­ste­hend ein­ge­gan­ge­nen Räu­mungs­ver­pflich­tung un­ter­wirft sich der Ver­käu­fer der so­for­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung aus die­ser Ur­kun­de."



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