Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage

Wollen Sie in eine Immobilie nicht selbst ein­zie­hen, son­dern sie ver­mie­ten, um so mit den Miet­ein­nah­men ei­ne lau­fen­de Ver­zin­sung Ih­res an­ge­leg­ten Ka­pi­tals und bei ei­nem spä­te­ren Ver­kauf (even­tu­ell steu­er­freie) Wert­zu­wäch­se zu er­zie­len? Im Fol­gen­den wer­den ei­ni­ge steu­er- und miet­recht­li­che As­pek­te dies­er Art der Ver­mö­gens­an­la­ge an­ge­spro­chen.

Steuerrechtliche Aspekte

Werbungskosten

Spekulationssteuer

Drei-Objekt-Grenze

Werbungskosten

Die Einnahmen aus der Vermietung Ih­rer Im­mo­bi­lie(n) un­ter­lie­gen der Ein­kom­men­steu­er. An­de­rer­seits kön­nen Sie "Auf­wen­dun­gen zur Er­wer­bung, Si­che­rung und Er­hal­tung der Ein­nah­men" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) als sog. Wer­bungs­kos­ten steu­er­lich gel­tend ma­chen und von Ih­ren Ein­nah­men in Ab­zug brin­gen.

Einnahmen wie Ausgaben im Zu­sam­men­hang mit Ih­rer ver­mie­te­ten Im­mo­bi­li­en tra­gen Sie bei Ih­rer Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung in der Anlage V „Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ ein.

Falls Sie Ihre Immobilie unter der Marktmiete vermieten (z. B. an Familienangehörige), kann es passieren, dass das Finanzamt Ihre Werbungskosten nicht in voller Höhe anerkennt. Um das zu vermeiden, sollten Sie darauf achten, dass Ihre Miete mindestens 66 % der Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Sollte die von Ihnen verlangte Miete unter 50 % der Marktmiete betragen, können Sie auch nur den entsprechenden Anteil der Werbungskosten geltend machen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Beispiel: Die Marktmiete beträgt 1.000 €. Sie verlangen nur 48 % davon, also 480 €. Folglich können Sie auch nur 48 % Ihrer Werbungskosten geltend machen.

Sollte die von Ihnen verlangte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete liegen, so müssen Sie gegenüber Ihrem Finanzamt nachweisen, dass sich trotz der verbilligten Miete auf Dauer ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten ergeben wird.

Beispiel: Die Marktmiete beträgt 1.000 €. Sie verlangen nur 55 % davon, also 550 €, somit 6.600 € jährlich. Ihre jährlichen Werbungskosten (dazu gehört auch die AfA, also die Abschreibung für Abnutzung!) belaufen sich auf: 4.200 € AfA + 4.000 € Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen + 1.800 € nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten (z. B. Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung, Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände), insgesamt also 10.000 €.
Es ergibt sich ein Überschuss der Werbungskosten über die Mieteinnahmen in Höhe von 3.400 €. Ihr Finanzamt dürfte somit davon ausgehen, dass keine Einkunftserzielungsabsicht besteht und daher nur einen Abzug von 55 % der Werbungskosten akzeptieren.

- Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung/Absetzung für Abnut­zung (AfA) ist ei­ne be­son­ders lu­kra­ti­ve Wer­bungs­kos­ten­art im Zu­sam­men­hang mit der Ver­mie­tung von Im­mo­bi­li­en.

Wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie (also keine Gewerbeimmobilie wie etwa ein Büro, einen Laden oder eine Arztpraxis) kaufen, so können Sie die Anschaffungskosten in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 % jährlich abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG).
Sollte die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus bereits vor 1925 erbaut worden sein, so erhöht sich der Abschreibungssatz auf 2,5 % jährlich, das heißt es kann auf 40 Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c EStG).
Sollte die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus erst nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sein, so erhöht sich der Abschreibungssatz auf 3 % jährlich, das heißt es kann auf 33 ⅓ Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG).

Wird eine Wohnimmobilie, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben, so kann diese gemäß § 7 Abs. 5 a EStG mit 5 % jährlich geometrisch degressiv ("in fallenden Jahresbeträgen") abgeschrieben werden. Geometrisch degressiv heißt, dass sich der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr verringert, da der Abschreibungssatz (hier: 5 %) sich auf den jedes Jahr sinkenden Buchwert (Restwert) der Immobilie bezieht.
Beispiel: Die Anschaffungskosten betragen 300.000 €. Im ersten Jahr können Sie 5 % von 300.000 € = 15.000 € abschreiben. Im zweiten Jahr können Sie nur noch 5 % vom Buchwert (Restwert) abschreiben. Der Buchwert (Restwert) beträgt 300.000 € − 15.000 € = 285.000 €. Somit verringert sich der Abschreibungsbetrag im zweiten Jahr auf 5 % von 285.000 € = 14.250 €.

Gemäß § 7 Abs. 5 a Satz 7 EStG kann man von der geometrisch degressiven Abschreibung zur linearen wechseln.
Tipp: Wechseln Sie nach zehn Jahren zur linearen Abschreibung von 3 %. Nach zehn Jahren beträgt der Buchwert Ihrer Immobilie noch ursprüngliche Anschaffungskosten (x) × 0,95⁹ = x × 0,63. Sie können im zehnten Jahr der AfA folglich, um im obigen Beispiel zu bleiben 300.000 € × 0,63 × 0,05, also 9.450 € abschreiben. So weit so gut. Linear könnten Sie ja nur 300.000 € × 0,03, also 9.000 € abschreiben.
Wie sieht es aber im elften Abschreibungsjahr aus? Der Buchwert Ihrer Immobilie beträgt nun nur noch ursprüngliche Anschaffungskosten (x) × 0,95¹⁰ = x × [aufgerundet!] 0,60. Sie können im elften Jahr der AfA folglich, um im obigen Bespiel zu bleiben 300.000 € × [aufgerundet!] 0,60 × 0,05, also 9.000 € abschreiben, also nicht mehr als mit der linearen AfA von 3 %. In den Folgejahren können Sie mit der linearen AfA dann mehr abschreiben als mit der geometrisch degressiven, wobei der Abstand zwischen beiden Abschreibungsarten immer größer wird. So könnten Sie im zwanzigsten Jahr der geometrisch degressiven AfA nur noch 5.660 € abschreiben, also eine Differenz von 3.340 € gegenüber der linearen AfA von konstant 9.000 €.

Als Sonderfälle werden die Kosten be­stimm­ter Bau­maß­nah­men an Ge­bäu­den in Sa­nie­rungs­ge­bie­ten und städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­rei­chen (§ 7h EStG) und an Bau­denk­mä­lern (§ 7i EStG) durch ei­ne er­höh­te Ab­schrei­bungs­mög­lich­keit be­güns­tigt. Meist wer­den Im­mo­bi­li­en die­ser Ka­te­go­rie von Bau­un­ter­neh­men ver­kauft. Auf die er­höh­ten Ab­schrei­bungs­mög­lich­kei­ten wird in der Wer­bung hin­ge­wie­sen.
Tipp: Sich bei der Kaufentscheidung im­mer fra­gen, ob sich die Im­mo­bi­lie zum ge­ge­be­nen Kauf­preis auch oh­ne die­se steu­er­li­chen An­rei­ze "rech­nen" wür­de. Falls nicht, ist Vor­sicht ge­bo­ten, denn dann könn­te der Steu­er­vor­teil auf den Kauf­preis auf­ge­schla­gen wor­den sein.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) kann nur für das Ge­bäu­de und nicht das Grund­stück gel­tend ge­macht wer­den, denn wäh­rend sich ein Ge­bäu­de im Lauf der Jah­re ab­nutzt und da­her lau­fend in­stand­ge­hal­ten und -ge­setzt wer­den muss, ist dies für den Grund und Bo­den nicht der Fall. Die An­schaf­fungs­kos­ten müs­sen da­her in ei­nen (nur vor­ge­stell­ten) An­teil für das Ge­bäu­de und ei­nen An­teil für den Grund auf­ge­teilt wer­den.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Bei der Restwertmethode findet man den für das erworbene Grundstück passenden Bodenrichtwert heraus, multipliziert diesen mit der Grundstücksgröße, zieht diesen Wert vom notariell beurkundeten Kaufpreis der Immobilie ab und erhält so den Gebäudewert. Wäre sehr einfach zu berechnen, wird aber leider, wie oben gesagt, vom BFH (Bundesfinanzhof) zur Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil nicht anerkannt.
Wie die BFH-konforme Aufteilung erfolgt, ist kei­nes­wegs tri­vi­al und kann da­her hier nicht dar­ge­legt wer­den.
Tipp: Geben Sie in der Suchma­schi­ne Ih­rer Wahl "BMF Ar­beits­hil­fe Kauf­preis­auf­tei­lung" ein und Sie wer­den auf ei­ne PDF des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums der Fi­nan­zen sto­ßen, wo das Ver­fah­ren er­läu­tert wird.

Es können also, wie gesagt, nur die An­schaf­fungs­kos­ten für das Ge­bäu­de ab­ge­schrie­ben wer­den und zwar in al­ler Re­gel mit 2 % jähr­lich auf fünf­zig Jah­re. Die An­schaf­fungs­kos­ten um­fas­sen ne­ben dem Kauf­preis auch:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Maklerprovision
• anschaffungsnahe Aufwendungen

Anschaffungsnahe Aufwendungen ent­ste­hen, wenn Sie in­ner­halb der ers­ten drei Jah­re nach An­schaf­fung (= Be­sitz­über­gang) die er­wor­be­ne Im­mo­bi­lie so um­fas­send re­no­vie­ren bzw. sa­nie­ren, dass die Kos­ten für die­se Ar­bei­ten net­to (al­so oh­ne Mehr­wert­steu­er) 15 % der ur­sprüng­li­chen An­schaf­fungs­kos­ten über­stei­gen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dies kann sehr är­ger­lich sein, wenn Sie ei­gent­lich vor­hat­ten, die Kos­ten für die durch­ge­führ­ten Re­no­vie­rungs- bzw. Sa­nie­rungs­ar­bei­ten im je­wei­li­gen Jahr als so­fort ab­zugs­fä­hi­ge "Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen" gel­tend zu ma­chen und nun ge­zwun­gen sind, die­se Kos­ten statt­des­sen (in der Re­gel) über 50 Jah­re mit 2 % jähr­lich ab­zu­schrei­ben.

Sollte also die Kaufpreisauf­tei­lung er­ge­ben ha­ben, dass 70 % des Kauf­pre­ises auf das Ge­bäu­de und 30 % auf das Grund­stück ent­fal­len, so sind 70 % der Sum­me aus Kauf­preis, Grund­er­werb­steu­er, No­tar- und Grund­buch­ge­büh­ren, Mak­ler­pro­vi­si­on und an­schaf­fungs­na­he Auf­wen­dun­gen die Be­rech­nungs­grund­la­ge für Ih­re (in der Re­gel) zwei­pro­zen­ti­ge jähr­li­che Ab­schrei­bung.

Stichtag für den Beginn der Abschrei­bung ist der Zeit­punkt des Be­sitz­über­gangs, das heißt in der Pra­xis der Zeit­punkt der Schlüs­sel­über­ga­be. In no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trä­gen wird vom "wirt­schaft­li­chen Über­gang" und vom Über­gang von "Be­sitz, Nut­zun­gen, Las­ten, Ge­fahr und Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten" ge­spro­chen.
Im Jahr der Anschaffung (des Be­sitz­über­gangs) ver­min­dert sich der Ab­set­zungs­be­trag um je­weils 1/12 für je­den vol­len Mo­nat, der dem Mo­nat der An­schaf­fung vo­ran­geht.

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ih­nen er­wor­be­ne Dop­pel­haus­hälf­te be­trägt 350,000,00 €. Hier­von ent­fal­len 80.000 € auf das Grund­stück. Die Sum­me der wei­te­ren An­schaf­fungs­kos­ten be­läuft sich auf 35.000,00 €. Der Be­sitz­über­gang soll laut no­ta­ri­el­lem Kauf­ver­trag am 15.05.2019 er­fol­gen.
Der Kaufpreisanteil für das Gebäude be­trägt so­mit 270.000,00 €, das sind 77,14 % vom Kauf­preis.
Von den weiteren Anschaf­fungs­kos­ten kön­nen da­her 77,14 % den An­schaf­fungs­kos­ten des Ge­bäu­des zu­ge­rech­net wer­den, al­so 26.999,00 €.
Sie können somit (in der Regel) fünf­zig Jah­re lang jähr­lich 2 % von 296.999,00 €, al­so 5.939,98 € ab­schrei­ben. Im Jahr des Kaufs, im Bei­spiel 2019, kön­nen Sie 8/12 von 5.939,98 €, al­so 3.959,99 € ab­schrei­ben.

Die AfA für das jeweilige Jahr kön­nen Sie in der An­la­ge „Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ der Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung gel­tend ma­chen.

Bitte beachten: Sollten Sie Ihre ver­mie­te­te Im­mo­bi­lie in­ner­halb der zehn­jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist ver­kau­fen, so wer­den bei der Be­rech­nung des er­ziel­ten Ge­winns die An­schaf­fungs­kos­ten um die über die Jah­re von Ih­nen in An­spruch ge­nom­me­nen Ab­set­zun­gen (AfA) ge­min­dert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ih­nen im Jahr 2019 zur Er­zie­lung von Miet­ein­nah­men er­wor­be­nen Dop­pel­haus­hälf­te be­trägt 350.000,00 €. Die Sum­me der wei­te­ren An­schaf­fungs­kos­ten be­läuft sich auf 35.000,00 €. Ge­sam­te An­schaf­fungs­kos­ten so­mit 385.000,00 €. Im Jahr 2027 ver­kau­fen Sie die (durch­ge­hend zur Ver­mie­tung ge­nutz­te) Dop­pel­haus­hälf­te zu ei­nem Preis von 340.000,00 €. Die in acht Jah­ren von Ih­nen in An­spruch ge­nom­me­ne Afa be­läuft sich auf 48.000,00 €.
Obwohl der Verkaufspreis um 45.000,00 € un­ter Ih­ren ur­sprüng­lich ge­zahl­ten An­schaf­fungs­kos­ten liegt (340.000 - 385.000 = -45.000), ha­ben Sie aus Sicht des Fi­nanz­amts ei­nen Spe­ku­la­ti­ons­ge­winn in Hö­he von 3.000,00 € er­zielt.
Grund: Das Finanzamt mindert die An­schaf­fungs­kos­ten um die in An­spruch ge­nom­me­ne Afa, so dass sich An­schaf­fungs­kos­ten von 337.000,00 € (385.000 - 48.000 = 337.000) er­ge­ben.
Zieht man nun den Verkaufserlös von den An­schaf­fungs­kos­ten ab, so er­gibt sich ein Plus von 3.000,00 € (340.000 - 337.000 = 3.000), den Sie in Ih­rer Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung ent­spre­chend als Ein­nah­me auf­füh­ren müs­sen.

- Weitere Werbungskosten

Weitere Werbungskostenarten ne­ben der AfA sind die Zin­sen für Ihr Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen, die nicht auf die Mie­ter um­leg­ba­ren Ne­ben­kos­ten (Kos­ten für In­stand­hal­tung, In­stand­set­zung und Ver­wal­tung der ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie), Mit­glieds­bei­trä­ge für Ver­mie­ter­ver­bän­de, Kos­ten für Ver­mie­tungs­an­zei­gen, Kos­ten für Rechts­an­wäl­te und Steu­er­be­ra­ter (wenn es um Ver­mie­tungs­an­ge­le­gen­hei­ten geht), Fahr­kos­ten zum Miet­ob­jekt und zu Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen, Mak­ler­pro­vi­si­o­nen für die Ver­mie­tung und Kosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände.
Tipp: Die Kosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände können bis 800 € netto im selben Jahr als sog. GWG (geringwertige Wirtschaftsgüter) in voller Höhe angesetzt werden (§ 6 Abs. 2 Satz 1 EStG). Übersteigt der Wert 800 € netto oder ist der gekaufte Einrichtungsgegenstand nicht selbstständig nutzbar, muss er (auf zumeist zehn Jahre) abgeschrieben werden.

Erhaltungsaufwendungen (Aufwen­dun­gen für In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung) kön­nen Sie wahl­wei­se im sel­ben Jahr, wo sie ge­tä­tigt wur­den als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ma­chen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) oder auf zwei bis fünf Jah­re ver­tei­len (§ 82b Abs. 1 EStDV).

Beispiel: Erhaltungsaufwendungen in 2019 ins­ge­samt 24.000,00 €.
Sie haben fünf verschiedene Möglich­kei­ten die 24.000,00 € als Wer­bungs­kos­ten gel­tend zu ma­chen.

• 2019 24.000,00 €
• 2019 und 2020 je 12.000,00 €
• 2019, 2020 und 2021 je 8.000,00 €
• 2019, 2020, 2021 und 2022 je 6.000,00 €
• 2019, 2020, 2021, 2022 und 2023 je 4.800,00 €

Sie sind nicht verpflichtet, alle Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen in­ner­halb ei­nes Jah­res gleich zu be­han­deln. Wenn sich die 24.000,00 € im obi­gen Bei­spiel auf drei Maß­nah­men auf­tei­len wür­den, so könn­ten Sie ei­ne Maß­nah­me bei­spiels­wei­se kom­plett in 2019 gel­tend ma­chen, wäh­rend Sie die an­de­ren bei­den Maß­nah­men auf zwei Jah­re und auf fünf Jah­re ver­tei­len.

Spekulationssteuer

Gehört eine Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn aus einer Veräußerung immer steuerpflichtig. Wenn die Immobilie dagegen zum Privatvermögen gehört, weil sie im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei.
Lediglich wenn es sich um ein sogenanntes Spekulationsgeschäft (privates Veräußerungsgeschäft) i. S. des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG handelt, fällt Einkommensteuer an. Das ist dann der Fall, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft wird.
Wurde sie jedoch im Zeitraum zwischen Anschaffung oder (bei Neubauten) Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder (nach vorangehender Vermietung) zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann sie grundsätzlich auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Ausnahme: das Finanzamt vermutet gewerblichen Grundstückshandel, weil z. B. die sog. Drei-Objekt-Grenze überschritten wurde.

Tipp: Sollten Sie Ihre Immobilie zunächst vermieten und dann selbst nutzen, so reicht es nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, wenn sich die Selbstnutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum innerhalb von drei Kalenderjahren erstreckt. Damit sind die geforderten Voraussetzungen bereits erfüllt, wenn die Immobilie im mittleren (zweiten) Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag selbst genutzt wurde.

Beispiel 1: Notarieller Kaufvertrag im Oktober 2019, (Weiter-)Vermietung bis 31.10.2022, Selbstnutzung vom 31.12.2022 bis zum 01.01.2024, notarieller Verkaufsvertrag im Februar 2024 - Ausnahmeregelung zur zehnjährigen Spekulationsfrist greift.
Beispiel 2: Notarieller Kaufvertrag im Oktober 2019, (Weiter-)Vermietung bis 31.10.2022, Selbstnutzung vom 31.12.2022 bis zum 01.01.2024, anschließend nochmalige Vermietung vom 01.02.2024 bis 30.11.2024, notarieller Verkaufsvertrag im Dezember 2024 - Ausnahmeregelung zur zehnjährigen Spekulationsfrist greift auch hier!

Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das jeweilige Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
Beispiel: Wenn der Kaufvertrag zum Erwerb am 10.01.2014 geschlossen wurde und der Kaufvertrag zur Veräußerung vor dem 11.01.2024 geschlossen wird, ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig – es sei denn die Ausnahmetatbestände des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG treffen zu (siehe oben).

Drei-Objekt-Grenze

Veräußert eine Privatperson innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als maximal drei Immobilien ("Objekte"), nimmt die Rechtsprechung des BFH in der Regel private Vermögensverwaltung (und nicht gewerblichen Grundstückshandel) an.

Der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb des fünfjährigen Betrachtungszeitraums führt dagegen zur Gewerblichkeit i. S. des § 15 EStG, wenn zwischen dem Tag der notariellen Beurkundung des Kaufes und des Verkaufs der einzelnen Immobilien jeweils weniger als fünf Jahre vergangen sind.

Beispiel: Zwischen 2018 und 2023 haben Sie fünf Immobilien verkauft. Bei zwei dieser Immobilien sind zwischen An- und Verkauf mehr als fünf Jahre verstrichen - es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel, sondern private Vermögensverwaltung vor.

Tipp: Immobilien, die Sie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft haben, sind niemals "Zählobjekte" für die Drei-Objekt-Grenze.

Als Objekt i. S. der Drei-Objekt-Grenze gel­ten:

• ein Mehrfamilienhaus, unabhängig da­von, wie vie­le Woh­nun­gen sich da­rin be­fin­den
• ein Ein- oder Zweifamilienhaus
• eine Eigentumswohnung
• ein unbebautes Grundstück
• eine Garage, ein Tiefgaragen­stell­platz oder ein ober­ir­di­scher Stell­platz

Garagen und Pkw-Stellplätze gel­ten aber nur dann als selbst­stän­di­ge Ob­jek­te, wenn sie nicht im Zu­sam­men­hang mit ei­ner Woh­nung ver­kauft wer­den.

Die Veräußerung eines ererbten Grund­stücks ist auch dann kein Zähl­ob­jekt, wenn sie in­ner­halb von fünf Jah­ren nach der An­schaf­fung durch den Erb­las­ser er­folgt.
Dagegen stellen geschenkte Grund­stü­cke ein Zähl­ob­jekt dar. In die­sen Fäl­len kommt es auf den Zeit­raum zwi­schen der An­schaf­fung durch den Schen­ker und der Ver­äu­ße­rung durch den Be­schenk­ten an.

Die sogenannte Besitzdauer von fünf Jahren beginnt in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige sich auf den An- und Verkauf beschränkt, mit dem Ankauf des Grundstücks (Datum des notariellen Kaufvertragsabschlusses). Hat der Steuerpflichtige das Grundstück bebaut, beginnt der Zeitraum mit der Fertigstellung des Gebäudes. Hat er das Gebäude in einer den Wert steigernden Weise modernisiert, beginnt der Zeitraum mit dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
Wer also binnen fünf Jahren vor dem Verkauf seines Grundstücks dieses neu bebaut oder das bereits bestehende Gebäude modernisiert oder renoviert, um einen besseren Verkaufserlös zu erzielen, bewirkt damit, dass das Objekt zum Zählobjekt wird, auch wenn er es vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Dagegen setzt die bloße Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen oder die Parzel­lie­rung ei­nes Grund­stücks die Frist nicht in Gang.

Wird die Drei-Objekt-Grenze über­schrit­ten, sind auch die Ver­äu­ße­run­gen der ers­ten drei Grund­stü­cke ge­werb­lich. Das Fi­nanz­amt kann die Steu­er­be­schei­de für die vo­ran­ge­gan­ge­nen Jah­re nach § 173 AO än­dern.

Sie finden weitere detaillierte juristische Informationen zur Frage der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel in der Erlassregelung des Bundesfinanzministeriums vom 26. März 2004 (BStBI 2004 I S. 434).

Mietrechtliche Aspekte

Sperrfristregelung

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Mietkaution

Mietpreisbremse

Kappungsgrenze

Sperrfristregelung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in ei­nem erst nach­träg­lich in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teil­tem Mehr­fa­mi­li­en­haus kau­fen, soll­ten sie be­ach­ten, dass der Mie­ter ge­gen Ei­gen­be­darfs- und Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) durch ei­ne mehr­jäh­ri­ge Sperr­frist ge­schützt ist. Die­se Sperr­frist­re­ge­lung fin­det sich in § 577a BGB. Die Re­ge­lung be­sagt, dass der Käu­fer ei­nem Mie­ter, der be­reits vor der Um­wand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum die Woh­nung be­wohnt hat, erst nach Ab­lauf ei­ner Sperr­frist von drei Jah­ren seit der Ver­äu­ße­rung (= Ein­tra­gung des neu­en Ei­gen­tü­mers im Grund­buch) we­gen Ei­gen­be­darfs oder Hin­de­rung an ei­ner an­ge­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung kün­di­gen darf. Die drei­jäh­ri­ge Sperr­frist kann durch lan­des­spe­zi­fi­sche Ver­ord­nun­gen in Ge­mein­den mit an­ge­spann­ten Miet­woh­nungs­märk­ten auch auf zehn Jah­re ver­län­gert wer­den (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Sperrfristregelung gilt nicht bei Kün­di­gun­gen aus ei­nem an­de­ren be­rech­tig­tem In­te­res­se als Ei­gen­be­darf und an­ge­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB).
Beispiel: Der Eigentümer will eine nicht in sei­nem Haus­halt le­ben­de Haus­an­ge­stell­te (Pfle­ge­per­son, Au-pair-Mäd­chen) in sei­ner ver­mie­te­ten Woh­nung un­ter­brin­gen und kün­digt da­her den bis­he­ri­gen Mie­tern, mit der Be­grün­dung, er be­nö­ti­ge die Woh­nung für sei­ne Haus­an­ge­stell­te (Pfle­ge­per­son, Au-pair-Mäd­chen).
Nach Rechtsprechung des Bundes­ge­richts­hofs liegt hier ein be­rech­tig­tes In­te­res­se ge­mäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Da es sich bei die­sem be­rech­tig­ten In­te­res­se aber we­der um Ei­gen­be­darf han­delt – da­zu müss­te die Haus­an­ge­stell­te bis­her im ei­ge­nen Haus­halt des Ver­mie­ters ge­lebt ha­ben – noch um Hin­de­rung an an­ge­mes­se­ner wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung, greift hier die Sperr­frist des § 577a BGB nicht. Folg­lich kann den Mie­tern in­ner­halb der or­dent­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten nach § 573c BGB, al­so bin­nen drei, sechs oder neun Mo­na­ten, je nach­dem, wie lan­ge die Mie­ter die Woh­nung be­reits be­wohnt ha­ben, ge­kün­digt wer­den.
Aus dem Leitsatz des entspre­chen­den BGH-Ur­teils vom 11.03.2009:
"Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Um­wand­lung von ver­mie­te­ten Wohn­räu­men in Woh­nungs­ei­gen­tum gilt nur für Ei­gen­be­darfs- oder Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf an­de­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ana­log an­wend­bar." (BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 127/08).

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

"Kauf bricht nicht Miete " (§ 566 BGB): Miet­ver­hält­nis­se ge­hen auf den Käu­fer über, und zwar nach der ge­setz­li­chen Re­ge­lung mit Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch. Der Ver­käu­fer muss den Käu­fer des­halb über Be­ste­hen und In­halt von Miet­ver­trä­gen auf­klä­ren. An­de­ren­falls ver­letzt er sei­ne Pflicht, dem Käu­fer das Ei­gen­tum frei von Rech­ten Drit­ter zu ver­schaf­fen. So­fern ein schrift­li­cher Miet­ver­trag be­steht, sol­lte die­ser dem Käu­fer recht­zei­tig vor Be­ur­kun­dung aus­ge­hän­digt wer­den. Für den Käu­fer ist zu be­ach­ten, dass bei ei­ner Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die miet­ver­trag­li­chen und ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen und -fris­ten ein­ge­hal­ten wer­den müs­sen. Ins­be­son­de­re bei Wohn­raum­miet­ver­trä­gen ist ei­ne Kün­di­gung oft nicht ein­fach und mit­un­ter lang­wie­rig.

Wann das Eigentum im Grundbuch um­ge­schrie­ben wird, hängt an vie­len für die Par­tei­en kaum zu be­ein­flus­sen­den Fak­to­ren. Spä­tes­tens, wenn der Käu­fer den Kauf­preis ge­zahlt hat, soll ihm nor­ma­ler­wei­se aber auch die Mie­te zu­ste­hen. Die Ei­gen­tums­um­schrei­bung er­folgt je nach Schnel­lig­keit des Grund­buch­amts und des Fi­nanz­amts re­gel­mä­ßig erst Wo­chen oder Mo­na­te spä­ter. Im Kauf­ver­trag wird da­her meist ver­ein­bart, dass der Über­gang der Nut­zun­gen mit Kauf­preis­zah­lung er­folgt.

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Wird eine vermietete Eigentums­woh­nung ver­kauft, ist das ge­setz­li­che Mie­ter­vor­kaufs­recht des § 577 BGB zu be­ach­ten. Es be­steht dann, wenn die Woh­nung dem Mie­ter zum Zeit­punkt der Auf­tei­lung des Hau­ses in Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reits über­las­sen war. Der Mie­ter hat dann beim Ver­kauf sei­ner Miet­woh­nung das Recht, zu dem von den Kauf­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Preis und zu den im Kauf­ver­trag sonst fest­ge­leg­ten Be­din­gun­gen in den Ver­trag "ein­zu­tre­ten". Der No­tar wird nach der Be­ur­kun­dung beim Mie­ter an­fra­gen, ob er von sei­nem Recht Ge­brauch ma­chen möch­te. Sei­ne Er­klä­rung hie­rü­ber soll­te zur Vo­raus­set­zung der Kauf­preis­fäl­lig­keit ge­macht wer­den. Äu­ßert der Mie­ter sich in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nicht, er­lischt sein Vor­kaufs­recht.

Mietkaution

Der Käufer einer vermieteten Immo­bi­lie haf­tet auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on (Miet­si­cher­heit), un­ab­hän­gig von der Fra­ge, ob er die Kau­ti­on tat­säch­lich er­hal­ten hat, oder nicht. Ge­lingt es dem Mie­ter bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses al­ler­dings nicht, die Kau­ti­on vom Er­wer­ber zu­rück­zu­er­lan­gen (z. B. bei Ver­mö­gens­ver­fall des Er­wer­bers), so ist der Ver­käu­fer (vor­he­ri­ge Ei­gen­tü­mer und Ver­mie­ter) der Im­mo­bi­lie zur Zah­lung ver­pflich­tet. Im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch lau­tet die ent­spre­chen­de Re­ge­lung so:
"Hat der Mieter des veräußerten Wohn­raums dem Ver­mie­ter für die Er­fül­lung sei­ner Pflich­ten Si­cher­heit ge­leis­tet, so tritt der Er­wer­ber in die da­durch be­grün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein. Kann bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses der Mie­ter die Si­cher­heit von dem Er­wer­ber nicht er­lan­gen, so ist der Ver­mie­ter wei­ter­hin zur Rück­ge­währ ver­pflich­tet." (§ 566a BGB)
Der Käufer einer vermieteten Immo­bi­lie hat ge­gen den bis­he­ri­gen Ver­mie­ter ei­nen An­spruch auf Aus­zah­lung ei­ner vom Mie­ter der ver­mie­te­ten Woh­nung ge­leis­te­ten Bar­kau­ti­on. Er­langt der Käu­fer die Kau­ti­on nicht vom Ver­käu­fer, hat er kei­nen An­spruch ge­gen den Mie­ter auf er­neu­te Leis­tung der Kau­ti­on. Dies gilt auch dann, wenn dem Ver­äu­ße­rer die He­raus­ga­be der Kau­ti­on un­mög­lich ge­wor­den ist (Palandt, § 566a BGB, Rn4).
Tipp: Achten Sie als Käufer einer ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie da­rauf, dass sie die Kau­ti­on auch tat­säch­lich vom Ver­käu­fer be­kom­men.
Die Rückzahlungspflicht des Käu­fers er­streckt sich auch auf die Kau­ti­ons­zin­sen im Fall der Bar­kau­ti­on.

Das Geld muss getrennt vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters bei ei­ner öf­fent­li­chen Spar­kas­se oder Bank an­ge­legt wer­den.
Die häufigste Variante: Der Ver­mie­ter er­öff­net mit dem Geld des Mie­ters ein Spar­buch. Die Zin­sen ste­hen dem Mie­ter zu, wer­den aber erst nach En­de des Miet­ver­hält­nis­ses aus­ge­zahlt. Um sie in sei­ner Steu­er­er­klä­rung an­ge­ben zu kön­nen, be­nö­tigt der Mie­ter vom Ver­mie­ter die ent­spre­chen­de Be­schei­ni­gung.
Alternative Variante: Der Mieter er­öff­net das Kau­ti­ons­spar­buch, das er an den Ver­mie­ter ver­pfän­det und ihm aus­hän­digt. Da­mit hat die­ser Zu­griff auf das Geld, der Mie­ter da­ge­gen nicht. Für den Mie­ter hat die­se Form den Vor­teil, dass das Geld auf je­den Fall in­sol­venz­fest an­ge­legt ist. Au­ßer­dem wird er in­for­miert, wenn der Ver­mie­ter Geld ab­hebt. Für sei­ne Zins­er­trä­ge kann der Mie­ter ei­nen Frei­stel­lungs­auf­trag er­tei­len.

Zwei bis sechs Monate gelten vor Ge­richt als an­ge­mes­sen, um An­sprü­che an­zu­mel­den und ei­ne Ab­rech­nung vor­zu­le­gen. Spä­tes­tens nach ei­nem hal­ben Jahr ist al­so die Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on fäl­lig. Nicht im­mer liegt dann schon die Schluss­ab­rech­nung über die Ne­ben­kos­ten vor. Soll­te aus den Er­fah­run­gen der ver­gan­ge­nen Jah­re ei­ne Nach­zah­lung zu er­war­ten sein, darf der Ver­mie­ter ei­nen ent­spre­chen­den Teil­be­trag zu­rück­hal­ten.

Mietpreisbremse

Eine Mietpreisbremse (§ 556d BGB), also die Beschränkung der zulässigen Neumieten auf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wurde in Mecklenburg-Vorpommern von der Landesregierung für Rostock und Greifswald beschlossen.
Eine Mietpreisbremse gilt weder für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden noch für Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet werden (§ 556f BGB).
Eine weitere Ausnahme von der Miet­preis­brem­se sieht § 556e BGB für den Fall vor, dass die Mie­te, die der vor­he­ri­ge Mie­ter zu­letzt zah­len muss­te (Vor­mie­te), hö­her als die ge­mäß Miet­preis­brem­se zu­läs­si­ge Mie­te war, al­so mehr als 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lag. In die­sem Fall dürf­te bei ei­ner Neu­ver­mie­tung ei­ne Mie­te bis zur Hö­he der Vor­mie­te ver­ein­bart wer­den.
Bei ei­ner In­dex­mie­te wür­de die Miet­preis­brem­se nur für die Aus­gangs­mie­te gel­ten und nicht für die Miet­er­hö­hun­gen auf­grund der Ent­wick­lung des Ver­brau­cher­preis­in­dex (§ 557b Abs. 4 BGB).
Für die jeweiligen Miet­er­hö­hun­gen (Miet­staf­feln) im Rah­men ei­nes Staf­fel­miet­ver­trags wür­de die Miet­preis­brem­se ge­mäß § 557a Abs. 4 BGB da­ge­gen gel­ten.

Kappungsgrenze

Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Mie­te in­ner­halb von drei Jah­ren, von Er­hö­hun­gen nach § 559 BGB (Mo­der­ni­sie­rung) und § 560 BGB (Er­hö­hung der Be­triebs­kos­ten) ab­ge­se­hen, nur um ma­xi­mal 20 % er­hö­hen.
Die Kappungsgrenze kann per Rechts­ver­ord­nung der ein­zel­nen Bun­des­län­der auf 15 % ab­ge­senkt wer­den, "wenn die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Be­völ­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu an­ge­mes­se­nen Be­din­gun­gen in ei­ner Ge­mein­de oder ei­nem Teil ei­ner Ge­mein­de be­son­ders ge­fähr­det ist" (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Die niedrigere Kappungsgrenze wurde in Mecklenburg-Vorpommern von der Landesregierung für Rostock und Greifswald beschlossen. Somit gilt für Rostock und Greifswald der­zeit die nie­dri­ge­re Kap­pungs­gren­ze von 15 %.

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