Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage

Wollen Sie in eine Immobilie nicht selbst ein­zie­hen, son­dern sie ver­mie­ten, um so mit den Miet­ein­nah­men ei­ne lau­fen­de Ver­zin­sung Ih­res an­ge­leg­ten Ka­pi­tals und bei ei­nem spä­te­ren Ver­kauf (even­tu­ell steu­er­freie) Wert­zu­wäch­se zu er­zie­len? Im Fol­gen­den wer­den ei­ni­ge steu­er- und miet­recht­li­che As­pek­te dies­er Art der Ver­mö­gens­an­la­ge an­ge­spro­chen.

Steuerrechtliche Aspekte

Werbungskosten

Spekulationssteuer

Drei-Objekt-Grenze

Werbungskosten

Die Einnahmen aus der Vermietung Ih­rer Im­mo­bi­lie(n) un­ter­lie­gen der Ein­kom­men­steu­er. An­de­rer­seits kön­nen Sie "Auf­wen­dun­gen zur Er­wer­bung, Si­che­rung und Er­hal­tung der Ein­nah­men" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) als sog. Wer­bungs­kos­ten steu­er­lich gel­tend ma­chen und von Ih­ren Ein­nah­men in Ab­zug brin­gen.
Einnahmen wie Ausgaben im Zu­sam­men­hang mit Ih­rer ver­mie­te­ten Im­mo­bi­li­en tra­gen Sie bei Ih­rer Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung in der An­la­ge „Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ ein.

- Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung/Absetzung für Abnut­zung (AfA) ist ei­ne be­son­ders lu­kra­ti­ve Wer­bungs­kos­ten­art im Zu­sam­men­hang mit der Ver­mie­tung von Im­mo­bi­li­en.

Wenn Sie eine vermietete Wohnim­mo­bi­lie (al­so kei­ne Ge­wer­be­im­mo­bi­lie wie et­wa ein Bü­ro, ei­nen La­den oder ei­ne Arzt­pra­xis) kau­fen, so kön­nen Sie die An­schaf­fungs­kos­ten in der Re­gel über ei­nen Zeit­raum von 50 Jah­ren mit 2 % jähr­lich ab­schrei­ben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG).
Sollte die vermietete Wohnung oder das ver­mie­te­te Haus be­reits vor 1925 er­baut wor­den sein, so er­höht sich der Ab­schrei­bungs­satz auf 2,5 % jähr­lich, das heißt es kann auf 40 Jah­re ab­ge­schrie­ben wer­den (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG).

Als Sonderfälle werden die Kos­ten be­stimm­ter Bau­maß­nah­men an Ge­bäu­den in Sa­nie­rungs­ge­bie­ten und städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­rei­chen (§ 7h EStG) und an Bau­denk­mä­lern (§ 7i EStG) durch ei­ne er­höh­te Ab­schrei­bungs­mög­lich­keit be­güns­tigt. Meist wer­den Im­mo­bi­li­en die­ser Ka­te­go­rie von Bau­un­ter­neh­men ver­kauft. Auf die er­höh­ten Ab­schrei­bungs­mög­lich­kei­ten wird in der Wer­bung hin­ge­wie­sen.
Tipp: Sich bei der Kaufentscheidung im­mer fra­gen, ob sich die Im­mo­bi­lie zum ge­ge­be­nen Kauf­preis auch oh­ne die­se steu­er­li­chen An­rei­ze "rech­nen" wür­de. Falls nicht, ist Vor­sicht ge­bo­ten, denn dann könn­te der Steu­er­vor­teil auf den Kauf­preis auf­ge­schla­gen wor­den sein.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) kann nur für das Ge­bäu­de und nicht das Grund­stück gel­tend ge­macht wer­den, denn wäh­rend sich ein Ge­bäu­de im Lauf der Jah­re ab­nutzt und da­her lau­fend in­stand­ge­hal­ten und -ge­setzt wer­den muss, ist dies für den Grund und Bo­den nicht der Fall. Die An­schaf­fungs­kos­ten müs­sen da­her in ei­nen (nur vor­ge­stell­ten) An­teil für das Ge­bäu­de und ei­nen An­teil für den Grund auf­ge­teilt wer­den. Wie dies ge­macht wird, ist kei­nes­wegs tri­vi­al und kann da­her hier nicht dar­ge­legt wer­den.
Tipp: Geben Sie in der Suchma­schi­ne Ih­rer Wahl "BMF Ar­beits­hil­fe Kauf­preis­auf­tei­lung" ein und Sie wer­den auf ei­ne PDF des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums der Fi­nan­zen sto­ßen, wo das Ver­fah­ren er­läu­tert wird.

Wenn Ihnen das zu kompliziert ist, kön­nen Sie auch den Bo­den­richt­wert des Grund­stücks bei der Ge­mein­de er­fra­gen und so den Kauf­preis in ei­nen Grund­stücks- und ei­nen Ge­bäu­de­an­teil auf­spal­ten.
Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ih­nen ge­kauf­te Dop­pel­haus­hälf­te be­trägt 350,000,00 Eu­ro. Die DHH steht auf ei­nem 400 m² gro­ßem Grund­stück. Der Bo­den­richt­wert be­trägt 200 Eu­ro/m². So­mit ent­fal­len 80.000,00 Eu­ro auf das Grund­stück und 270.000 Eu­ro auf das Ge­bäu­de.

Es können also, wie gesagt, nur die An­schaf­fungs­kos­ten für das Ge­bäu­de ab­ge­schrie­ben wer­den und zwar in al­ler Re­gel mit 2 % jähr­lich auf fünf­zig Jah­re. Die An­schaf­fungs­kos­ten um­fas­sen ne­ben dem Kauf­preis auch:

Anschaffungsnahe Aufwendungen ent­ste­hen, wenn Sie in­ner­halb der ers­ten drei Jah­re nach An­schaf­fung (= Be­sitz­über­gang) die er­wor­be­ne Im­mo­bi­lie so um­fas­send re­no­vie­ren bzw. sa­nie­ren, dass die Kos­ten für die­se Ar­bei­ten net­to (al­so oh­ne Mehr­wert­steu­er) 15 % der ur­sprüng­li­chen An­schaf­fungs­kos­ten über­stei­gen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dies kann sehr är­ger­lich sein, wenn Sie ei­gent­lich vor­hat­ten, die Kos­ten für die durch­ge­führ­ten Re­no­vie­rungs- bzw. Sa­nie­rungs­ar­bei­ten im je­wei­li­gen Jahr als so­fort ab­zugs­fä­hi­ge "Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen" gel­tend zu ma­chen und nun ge­zwun­gen sind, die­se Kos­ten statt­des­sen (in der Re­gel) über 50 Jah­re mit 2 % jähr­lich ab­zu­schrei­ben.

Sollte also die Kaufpreisauf­tei­lung er­ge­ben ha­ben, dass 70 % des Kauf­pre­ises auf das Ge­bäu­de und 30 % auf das Grund­stück ent­fal­len, so sind 70 % der Sum­me aus Kauf­preis, Grund­er­werb­steu­er, No­tar- und Grund­buch­ge­büh­ren, Mak­ler­pro­vi­si­on und an­schaf­fungs­na­he Auf­wen­dun­gen die Be­rech­nungs­grund­la­ge für Ih­re (in der Re­gel) zwei­pro­zen­ti­ge jähr­li­che Ab­schrei­bung.

Stichtag für den Beginn der Abschrei­bung ist der Zeit­punkt des Be­sitz­über­gangs, das heißt in der Pra­xis der Zeit­punkt der Schlüs­sel­über­ga­be. In no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trä­gen wird vom "wirt­schaft­li­chen Über­gang" und vom Über­gang von "Be­sitz, Nut­zun­gen, Las­ten, Ge­fahr und Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten" ge­spro­chen.
Im Jahr der Anschaffung (des Be­sitz­über­gangs) ver­min­dert sich der Ab­set­zungs­be­trag um je­weils 1/12 für je­den vol­len Mo­nat, der dem Mo­nat der An­schaf­fung vo­ran­geht.

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ih­nen er­wor­be­ne Dop­pel­haus­hälf­te be­trägt 350,000,00 Eu­ro. Hier­von ent­fal­len 80.000 Eu­ro auf das Grund­stück. Die Sum­me der wei­te­ren An­schaf­fungs­kos­ten be­läuft sich auf 35.000,00 Eu­ro. Der Be­sitz­über­gang soll laut no­ta­ri­el­lem Kauf­ver­trag am 15.05.2019 er­fol­gen.
Der Kaufpreisanteil für das Gebäude be­trägt so­mit 270.000,00 Eu­ro, das sind 77,14 % vom Kauf­preis.
Von den weiteren Anschaf­fungs­kos­ten kön­nen da­her 77,14 % den An­schaf­fungs­kos­ten des Ge­bäu­des zu­ge­rech­net wer­den, al­so 26.999,00 Eu­ro.
Sie können somit (in der Regel) fünf­zig Jah­re lang jähr­lich 2 % von 296.999,00 Eu­ro, al­so 5.939,98 Eu­ro ab­schrei­ben. Im Jahr des Kaufs, im Bei­spiel 2019, kön­nen Sie 8/12 von 5.939,98 Eu­ro, al­so 3.959,99 Eu­ro ab­schrei­ben.

Die AfA für das jeweilige Jahr kön­nen Sie in der An­la­ge „Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ der Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung gel­tend ma­chen.

Bitte beachten: Sollten Sie Ihre ver­mie­te­te Im­mo­bi­lie in­ner­halb der zehn­jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist ver­kau­fen, so wer­den bei der Be­rech­nung des er­ziel­ten Ge­winns die An­schaf­fungs­kos­ten um die über die Jah­re von Ih­nen in An­spruch ge­nom­me­nen Ab­set­zun­gen (AfA) ge­min­dert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ih­nen im Jahr 2019 zur Er­zie­lung von Miet­ein­nah­men er­wor­be­nen Dop­pel­haus­hälf­te be­trägt 350.000,00 Eu­ro. Die Sum­me der wei­te­ren An­schaf­fungs­kos­ten be­läuft sich auf 35.000,00 Eu­ro. Ge­sam­te An­schaf­fungs­kos­ten so­mit 385.000,00 Eu­ro. Im Jahr 2027 ver­kau­fen Sie die (durch­ge­hend zur Ver­mie­tung ge­nutz­te) Dop­pel­haus­hälf­te zu ei­nem Preis von 340.000,00 Eu­ro. Die in acht Jah­ren von Ih­nen in An­spruch ge­nom­me­ne Afa be­läuft sich auf 48.000,00 Eu­ro.
Obwohl der Verkaufspreis um 45.000,00 Eu­ro un­ter Ih­ren ur­sprüng­lich ge­zahl­ten An­schaf­fungs­kos­ten liegt (340.000 - 385.000 = -45.000), ha­ben Sie aus Sicht des Fi­nanz­amts ei­nen Spe­ku­la­ti­ons­ge­winn in Hö­he von 3.000,00 Eu­ro er­zielt.
Grund: Das Finanzamt mindert die An­schaf­fungs­kos­ten um die in An­spruch ge­nom­me­ne Afa, so dass sich An­schaf­fungs­kos­ten von 337.000,00 Eu­ro (385.000 - 48.000 = 337.000) er­ge­ben.
Zieht man nun den Verkaufserlös von den An­schaf­fungs­kos­ten ab, so er­gibt sich ein Plus von 3.000,00 Eu­ro (340.000 - 337.000 = 3.000), den Sie in Ih­rer Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung ent­spre­chend als Ein­nah­me auf­füh­ren müs­sen.

- Weitere Werbungskosten

Weitere Werbungskostenarten ne­ben der AfA sind die Zin­sen für Ihr Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen, die nicht auf die Mie­ter um­leg­ba­ren Ne­ben­kos­ten (Kos­ten für In­stand­hal­tung, In­stand­set­zung und Ver­wal­tung der ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie), Mit­glieds­bei­trä­ge für Ver­mie­ter­ver­bän­de, Kos­ten für Ver­mie­tungs­an­zei­gen, Kos­ten für Rechts­an­wäl­te und Steu­er­be­ra­ter (wenn es um Ver­mie­tungs­an­ge­le­gen­hei­ten geht), Fahr­kos­ten zum Miet­ob­jekt und zu Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen, Mak­ler­pro­vi­si­o­nen für die Ver­mie­tung und Kos­ten für mit­ver­mie­te­te Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de (bis 800 Eu­ro net­to so­fort, da­rü­ber Ab­schrei­bung auf zu­meist zehn Jah­re).

Erhaltungsaufwendungen (Aufwen­dun­gen für In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung) kön­nen Sie wahl­wei­se im sel­ben Jahr, wo sie ge­tä­tigt wur­den als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ma­chen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) oder auf zwei bis fünf Jah­re ver­tei­len (§ 82b Abs. 1 EStDV).

Beispiel: Erhaltungsaufwendungen in 2019 ins­ge­samt 24.000,00 Eu­ro.
Sie haben fünf verschiedene Möglich­kei­ten die 24.000,00 Eu­ro als Wer­bungs­kos­ten gel­tend zu ma­chen.

Sie sind nicht verpflichtet, alle Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen in­ner­halb ei­nes Jah­res gleich zu be­han­deln. Wenn sich die 24.000,00 Eu­ro im obi­gen Bei­spiel auf drei Maß­nah­men auf­tei­len wür­den, so könn­ten Sie ei­ne Maß­nah­me bei­spiels­wei­se kom­plett in 2019 gel­tend ma­chen, wäh­rend Sie die an­de­ren bei­den Maß­nah­men auf zwei Jah­re und auf fünf Jah­re ver­tei­len.

Spekulationssteuer

Gehört eine Immobilie zum Be­triebs­ver­mö­gen, ist der Ge­winn aus einer Ver­äu­ße­rung im­mer steu­er­pflich­tig. Wenn die Im­mo­bi­lie da­ge­gen zum Pri­vat­ver­mö­gen ge­hört, weil sie im Rah­men der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung oder zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt wur­de, ist der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn grund­sätz­lich steu­er­frei. Le­dig­lich wenn es sich um ein so­ge­nann­tes Spe­ku­la­ti­ons­ge­schäft (pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft) i. S. des § 23 EStG han­delt, fällt Ein­kom­men­steu­er an. Das ist dann der Fall, wenn die Im­mo­bi­lie in­ner­halb von zehn Jah­ren nach der An­schaf­fung wie­der ver­kauft wird. Wur­de sie je­doch im Zeit­raum zwi­schen An­schaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Ver­äu­ße­rung aus­schließ­lich zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt oder im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vo­ran­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt, kann sie grund­sätz­lich so­gar in­ner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist steu­er­frei ver­kauft wer­den.
Ausnahme: das Finanzamt vermu­tet ge­werb­li­chen Grund­stücks­han­del, weil z. B. die sog. Drei-Ob­jekt-Gren­ze über­schrit­ten wur­de.

Maßgebend für die Berechnung der Spe­ku­la­ti­ons­frist ist das je­wei­li­ge Da­tum der no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung des Kauf­ver­trags.
Beispiel: Wenn der Kaufvertrag zum Er­werb am 10.1.2009 ge­schlos­sen wur­de und der Kauf­ver­trag zur Ver­äu­ße­rung vor dem 11.1.2019 ge­schlos­sen wur­de, ist ein Ver­äu­ße­rungs­ge­winn ein­kom­men­steu­er­pflich­tig – es sei denn die Im­mo­bi­lie wur­de (zu­min­dest in den letz­ten bei­den Jah­ren vor dem Ver­kauf) selbst ge­nutzt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Drei-Objekt-Grenze

Wenn der Steuerpflichtige innerhalb ei­nes kur­zen Zeit­raums meh­re­re Im­mo­bi­li­en ver­kauft, geht die Fi­nanz­ver­wal­tung da­von aus, dass er ei­nen Grund­stücks­han­del be­treibt und mit dem Ver­kauf Ge­win­ne aus Ge­wer­be­be­trieb i. S. des § 15 EStG er­zielt.
Veräußert der Steuerpflichtige we­ni­ger als vier Ob­jek­te, nimmt die Recht­spre­chung des BFH stets pri­va­te Ver­mö­gens­ver­wal­tung an (BFH 11.04.1989 - VIII R 266/84). Der Verkauf von mehr als drei Ob­jek­ten führt da­ge­gen zur Ge­werb­lich­keit, wenn der Ver­äu­ße­rer die Ob­jek­te zu­vor er­wor­ben oder selbst er­rich­tet hat und sie in­ner­halb ei­nes en­gen zeit­li­chen Zu­sam­men­hangs da­mit - in der Re­gel fünf Jah­re - ver­äu­ßert.
Zur Begründung hat der Bundes­fi­nanz­hof aus­ge­führt, die zeit­li­che Nä­he zwi­schen Er­werb und Ver­äu­ße­rung recht­fer­ti­ge die Ver­mu­tung, der Steu­er­pflich­ti­ge ha­be be­reits bei der An­schaf­fung die zu­min­dest be­ding­te Ab­sicht ge­habt, das Grund­stück als­bald wie­der zu ver­äu­ßern.

Als Objekt i. S. der Drei-Objekt-Grenze gel­ten:

Garagen und Pkw-Stellplätze gel­ten aber nur dann als selbst­stän­di­ge Ob­jek­te, wenn sie nicht im Zu­sam­men­hang mit ei­ner Woh­nung ver­kauft wer­den.

Die Veräußerung eines ererbten Grund­stücks ist auch dann kein Zähl­ob­jekt, wenn sie in­ner­halb von fünf Jah­ren nach der An­schaf­fung durch den Erb­las­ser er­folgt.
Dagegen stellen geschenkte Grund­stü­cke ein Zähl­ob­jekt dar. In die­sen Fäl­len kommt es auf den Zeit­raum zwi­schen der An­schaf­fung durch den Schen­ker und der Ver­äu­ße­rung durch den Be­schenk­ten an.

Die sogenannte Besitzdauer von fünf Jah­ren be­ginnt in den Fäl­len, in de­nen der Steu­er­pflich­ti­ge sich auf den An- und Ver­kauf be­schränkt, mit dem An­kauf des Grund­stücks (Da­tum des no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags­ab­schlus­ses). Hat der Steu­er­pflich­ti­ge das Grund­stück be­baut, be­ginnt der Zeit­raum mit der Fer­tig­stel­lung des Ge­bäu­des. Hat er das Grund­stück in ei­ner den Wert stei­gern­den Wei­se mo­der­ni­siert, be­ginnt der Zeit­raum mit dem Ab­schluss der Mo­der­ni­sie­rungs­ar­bei­ten.
Wer also binnen fünf Jahren vor dem Ver­kauf sei­nes Grund­stücks die­ses neu be­baut oder das be­reits be­ste­hen­de Ge­bäu­de mo­der­ni­siert oder re­no­viert, um ei­nen bes­se­ren Ver­kaufs­er­lös zu er­zie­len, be­wirkt da­mit, dass das Ob­jekt zum Zähl­ob­jekt wird, auch wenn er es vor mehr als zehn Jah­ren ge­kauft hat. Da­ge­gen setzt die blo­ße Auf­tei­lung ei­nes Ge­bäu­des in Ei­gen­tums­woh­nun­gen oder die Par­zel­lie­rung ei­nes Grund­stücks die Frist nicht in Lauf.

Wird die Drei-Objekt-Grenze über­schrit­ten, sind auch die Ver­äu­ße­run­gen der ers­ten drei Grund­stü­cke ge­werb­lich. Das Fi­nanz­amt kann die Steu­er­be­schei­de für die vo­ran­ge­gan­ge­nen Jah­re nach § 173 AO än­dern.

Mietrechtliche Aspekte

Sperrfristregelung

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Mietkaution

Mietpreisbremse

Kappungsgrenze

Sperrfristregelung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in ei­nem erst nach­träg­lich in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teil­tem Mehr­fa­mi­li­en­haus kau­fen, soll­ten sie be­ach­ten, dass der Mie­ter ge­gen Ei­gen­be­darfs- und Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) durch ei­ne mehr­jäh­ri­ge Sperr­frist ge­schützt ist. Die­se Sperr­frist­re­ge­lung fin­det sich in § 577a BGB. Die Re­ge­lung be­sagt, dass der Käu­fer ei­nem Mie­ter, der be­reits vor der Um­wand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum die Woh­nung be­wohnt hat, erst nach Ab­lauf ei­ner Sperr­frist von drei Jah­ren seit der Ver­äu­ße­rung (= Ein­tra­gung des neu­en Ei­gen­tü­mers im Grund­buch) we­gen Ei­gen­be­darfs oder Hin­de­rung an ei­ner an­ge­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung kün­di­gen darf. Die drei­jäh­ri­ge Sperr­frist kann durch lan­des­spe­zi­fi­sche Ver­ord­nun­gen in Ge­mein­den mit an­ge­spann­ten Miet­woh­nungs­märk­ten auch auf zehn Jah­re ver­län­gert wer­den (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Sperrfristregelung gilt nicht bei Kün­di­gun­gen aus ei­nem an­de­ren be­rech­tig­tem In­te­res­se als Ei­gen­be­darf und an­ge­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB).
Beispiel: Der Eigentümer will eine nicht in sei­nem Haus­halt le­ben­de Haus­an­ge­stell­te (Pfle­ge­per­son, Au-pair-Mäd­chen) in sei­ner ver­mie­te­ten Woh­nung un­ter­brin­gen und kün­digt da­her den bis­he­ri­gen Mie­tern, mit der Be­grün­dung, er be­nö­ti­ge die Woh­nung für sei­ne Haus­an­ge­stell­te (Pfle­ge­per­son, Au-pair-Mäd­chen).
Nach Rechtsprechung des Bundes­ge­richts­hofs liegt hier ein be­rech­tig­tes In­te­res­se ge­mäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Da es sich bei die­sem be­rech­tig­ten In­te­res­se aber we­der um Ei­gen­be­darf han­delt – da­zu müss­te die Haus­an­ge­stell­te bis­her im ei­ge­nen Haus­halt des Ver­mie­ters ge­lebt ha­ben – noch um Hin­de­rung an an­ge­mes­se­ner wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung, greift hier die Sperr­frist des § 577a BGB nicht. Folg­lich kann den Mie­tern in­ner­halb der or­dent­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten nach § 573c BGB, al­so bin­nen drei, sechs oder neun Mo­na­ten, je nach­dem, wie lan­ge die Mie­ter die Woh­nung be­reits be­wohnt ha­ben, ge­kün­digt wer­den.
Aus dem Leitsatz des entspre­chen­den BGH-Ur­teils vom 11.03.2009:
"Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Um­wand­lung von ver­mie­te­ten Wohn­räu­men in Woh­nungs­ei­gen­tum gilt nur für Ei­gen­be­darfs- oder Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf an­de­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ana­log an­wend­bar." (BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 127/08).

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

"Kauf bricht nicht Miete " (§ 566 BGB): Miet­ver­hält­nis­se ge­hen auf den Käu­fer über, und zwar nach der ge­setz­li­chen Re­ge­lung mit Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch. Der Ver­käu­fer muss den Käu­fer des­halb über Be­ste­hen und In­halt von Miet­ver­trä­gen auf­klä­ren. An­de­ren­falls ver­letzt er sei­ne Pflicht, dem Käu­fer das Ei­gen­tum frei von Rech­ten Drit­ter zu ver­schaf­fen. So­fern ein schrift­li­cher Miet­ver­trag be­steht, sol­lte die­ser dem Käu­fer recht­zei­tig vor Be­ur­kun­dung aus­ge­hän­digt wer­den. Für den Käu­fer ist zu be­ach­ten, dass bei ei­ner Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die miet­ver­trag­li­chen und ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen und -fris­ten ein­ge­hal­ten wer­den müs­sen. Ins­be­son­de­re bei Wohn­raum­miet­ver­trä­gen ist ei­ne Kün­di­gung oft nicht ein­fach und mit­un­ter lang­wie­rig.

Wann das Eigentum im Grundbuch um­ge­schrie­ben wird, hängt an vie­len für die Par­tei­en kaum zu be­ein­flus­sen­den Fak­to­ren. Spä­tes­tens, wenn der Käu­fer den Kauf­preis ge­zahlt hat, soll ihm nor­ma­ler­wei­se aber auch die Mie­te zu­ste­hen. Die Ei­gen­tums­um­schrei­bung er­folgt je nach Schnel­lig­keit des Grund­buch­amts und des Fi­nanz­amts re­gel­mä­ßig erst Wo­chen oder Mo­na­te spä­ter. Im Kauf­ver­trag wird da­her meist ver­ein­bart, dass der Über­gang der Nut­zun­gen mit Kauf­preis­zah­lung er­folgt.

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Wird eine vermietete Eigentums­woh­nung ver­kauft, ist das ge­setz­li­che Mie­ter­vor­kaufs­recht des § 577 BGB zu be­ach­ten. Es be­steht dann, wenn die Woh­nung dem Mie­ter zum Zeit­punkt der Auf­tei­lung des Hau­ses in Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reits über­las­sen war. Der Mie­ter hat dann beim Ver­kauf sei­ner Miet­woh­nung das Recht, zu dem von den Kauf­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Preis und zu den im Kauf­ver­trag sonst fest­ge­leg­ten Be­din­gun­gen in den Ver­trag "ein­zu­tre­ten". Der No­tar wird nach der Be­ur­kun­dung beim Mie­ter an­fra­gen, ob er von sei­nem Recht Ge­brauch ma­chen möch­te. Sei­ne Er­klä­rung hie­rü­ber soll­te zur Vo­raus­set­zung der Kauf­preis­fäl­lig­keit ge­macht wer­den. Äu­ßert der Mie­ter sich in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nicht, er­lischt sein Vor­kaufs­recht.

Mietkaution

Der Käufer einer vermieteten Immo­bi­lie haf­tet auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on (Miet­si­cher­heit), un­ab­hän­gig von der Fra­ge, ob er die Kau­ti­on tat­säch­lich er­hal­ten hat, oder nicht. Ge­lingt es dem Mie­ter bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses al­ler­dings nicht, die Kau­ti­on vom Er­wer­ber zu­rück­zu­er­lan­gen (z. B. bei Ver­mö­gens­ver­fall des Er­wer­bers), so ist der Ver­käu­fer (vor­he­ri­ge Ei­gen­tü­mer und Ver­mie­ter) der Im­mo­bi­lie zur Zah­lung ver­pflich­tet. Im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch lau­tet die ent­spre­chen­de Re­ge­lung so:
"Hat der Mieter des veräußerten Wohn­raums dem Ver­mie­ter für die Er­fül­lung sei­ner Pflich­ten Si­cher­heit ge­leis­tet, so tritt der Er­wer­ber in die da­durch be­grün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein. Kann bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses der Mie­ter die Si­cher­heit von dem Er­wer­ber nicht er­lan­gen, so ist der Ver­mie­ter wei­ter­hin zur Rück­ge­währ ver­pflich­tet." (§ 566a BGB)
Der Käufer einer vermieteten Immo­bi­lie hat ge­gen den bis­he­ri­gen Ver­mie­ter ei­nen An­spruch auf Aus­zah­lung ei­ner vom Mie­ter der ver­mie­te­ten Woh­nung ge­leis­te­ten Bar­kau­ti­on. Er­langt der Käu­fer die Kau­ti­on nicht vom Ver­käu­fer, hat er kei­nen An­spruch ge­gen den Mie­ter auf er­neu­te Leis­tung der Kau­ti­on. Dies gilt auch dann, wenn dem Ver­äu­ße­rer die He­raus­ga­be der Kau­ti­on un­mög­lich ge­wor­den ist (Palandt, § 566a BGB, Rn4).
Tipp: Achten Sie als Käufer einer ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie da­rauf, dass sie die Kau­ti­on auch tat­säch­lich vom Ver­käu­fer be­kom­men.
Die Rückzahlungspflicht des Käu­fers er­streckt sich auch auf die Kau­ti­ons­zin­sen im Fall der Bar­kau­ti­on.

Das Geld muss getrennt vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters bei ei­ner öf­fent­li­chen Spar­kas­se oder Bank an­ge­legt wer­den.
Die häufigste Variante: Der Ver­mie­ter er­öff­net mit dem Geld des Mie­ters ein Spar­buch. Die Zin­sen ste­hen dem Mie­ter zu, wer­den aber erst nach En­de des Miet­ver­hält­nis­ses aus­ge­zahlt. Um sie in sei­ner Steu­er­er­klä­rung an­ge­ben zu kön­nen, be­nö­tigt der Mie­ter vom Ver­mie­ter die ent­spre­chen­de Be­schei­ni­gung.
Alternative Variante: Der Mieter er­öff­net das Kau­ti­ons­spar­buch, das er an den Ver­mie­ter ver­pfän­det und ihm aus­hän­digt. Da­mit hat die­ser Zu­griff auf das Geld, der Mie­ter da­ge­gen nicht. Für den Mie­ter hat die­se Form den Vor­teil, dass das Geld auf je­den Fall in­sol­venz­fest an­ge­legt ist. Au­ßer­dem wird er in­for­miert, wenn der Ver­mie­ter Geld ab­hebt. Für sei­ne Zins­er­trä­ge kann der Mie­ter ei­nen Frei­stel­lungs­auf­trag er­tei­len.

Zwei bis sechs Monate gelten vor Ge­richt als an­ge­mes­sen, um An­sprü­che an­zu­mel­den und ei­ne Ab­rech­nung vor­zu­le­gen. Spä­tes­tens nach ei­nem hal­ben Jahr ist al­so die Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on fäl­lig. Nicht im­mer liegt dann schon die Schluss­ab­rech­nung über die Ne­ben­kos­ten vor. Soll­te aus den Er­fah­run­gen der ver­gan­ge­nen Jah­re ei­ne Nach­zah­lung zu er­war­ten sein, darf der Ver­mie­ter ei­nen ent­spre­chen­den Teil­be­trag zu­rück­hal­ten.

Mietpreisbremse

Eine Mietpreisbremse (§ 556d BGB), al­so die Be­schrän­kung der zu­läs­si­gen Neu­mie­ten auf nicht mehr als 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, wur­de in Sach­sen bis­her nicht ein­ge­führt.
Eine solche Mietpreisbremse wür­de im Übri­gen nur für die Wie­der­ver­mie­tung von Be­stands­woh­nun­gen und nicht für die Erst­ver­mie­tung von Neu­bau­woh­nun­gen oder um­fas­send (auf Neu­bau­stan­dard) mo­der­ni­sier­ten Woh­nun­gen gel­ten (§ 556f BGB).
Eine weitere Ausnahme von der Miet­preis­brem­se sieht § 556e BGB für den Fall vor, dass die Mie­te, die der vor­he­ri­ge Mie­ter zu­letzt zah­len muss­te (Vor­mie­te), hö­her als die ge­mäß Miet­preis­brem­se zu­läs­si­ge Mie­te war, al­so mehr als 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lag. In die­sem Fall dürf­te bei ei­ner Neu­ver­mie­tung ei­ne Mie­te bis zur Hö­he der Vor­mie­te ver­ein­bart wer­den.
Bei ei­ner In­dex­mie­te wür­de die Miet­preis­brem­se nur für die Aus­gangs­mie­te gel­ten und nicht für die Miet­er­hö­hun­gen auf­grund der Ent­wick­lung des Ver­brau­cher­preis­in­dex (§ 557b Abs. 4 BGB).
Für die jeweiligen Miet­er­hö­hun­gen (Miet­staf­feln) im Rah­men ei­nes Staf­fel­miet­ver­trags wür­de die Miet­preis­brem­se ge­mäß § 557a Abs. 4 BGB da­ge­gen gel­ten.

Kappungsgrenze

Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Mie­te in­ner­halb von drei Jah­ren, von Er­hö­hun­gen nach § 559 BGB (Mo­der­ni­sie­rung) und § 560 BGB (Er­hö­hung der Be­triebs­kos­ten) ab­ge­se­hen, nur um ma­xi­mal 20 % er­hö­hen.
Die Kappungsgrenze kann per Rechts­ver­ord­nung der ein­zel­nen Bun­des­län­der auf 15 % ab­ge­senkt wer­den, "wenn die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Be­völ­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu an­ge­mes­se­nen Be­din­gun­gen in ei­ner Ge­mein­de oder ei­nem Teil ei­ner Ge­mein­de be­son­ders ge­fähr­det ist" (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Die sächsische Landes­re­gie­rung hat ei­ne ent­spre­chen­de Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung er­las­sen. Dres­den und Leip­zig sind dem­nach Ge­mein­den im Sin­ne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, in de­nen die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Be­völ­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu an­ge­mes­se­nen Be­din­gun­gen be­son­ders ge­fähr­det ist.
Somit gilt für Dresden und Leipzig der­zeit die nie­dri­ge­re Kap­pungs­gren­ze von 15 %.
Die sächsische Kappungsgrenzen-Ver­ord­nung hat noch bis zum 30.06.2020 Gül­tig­keit.




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