Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage

Wollen Sie in eine Immobilie nicht selbst einziehen, sondern sie vermieten, um so mit den Mieteinnahmen eine laufende Verzinsung Ihres angelegten Kapitals und bei einem späteren Verkauf (eventuell steuerfreie) Wertzuwächse zu erzielen? Im Folgenden werden einige steuer- und mietrechtliche Aspekte dieser Art der Vermögensanlage angesprochen.

Steuerrechtliche Aspekte

Werbungskosten

Spekulationssteuer

Drei-Objekt-Grenze

Werbungskosten

Die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie(n) unterliegen der Einkommensteuer. Andererseits können Sie "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) als sog. Werbungskosten steuerlich geltend machen und von Ihren Einnahmen in Abzug bringen.
Einnahmen wie Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilien tragen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ein.

- Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine besonders lukrative Werbungskostenart im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien.

Wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie (also keine Gewerbeimmobilie wie etwa ein Büro, einen Laden oder eine Arztpraxis) kaufen, so können Sie die Anschaffungskosten in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 % jährlich abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG).
Sollte die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus bereits vor 1925 erbaut worden sein, so erhöht sich der Abschreibungssatz auf 2,5 % jährlich, das heißt es kann auf 40 Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG).

Als Sonderfälle werden die Kosten bestimmter Baumaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) und an Baudenkmälern (§ 7i EStG) durch eine erhöhte Abschreibungsmöglichkeit begünstigt. Meist werden Immobilien dieser Kategorie von Bauunternehmen verkauft. Auf die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten wird in der Werbung hingewiesen.
Tipp: Sich bei der Kaufentscheidung immer fragen, ob sich die Immobilie zum gegebenen Kaufpreis auch ohne diese steuerlichen Anreize "rechnen" würde. Falls nicht, ist Vorsicht geboten, denn dann könnte der Steuervorteil auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden sein.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) kann nur für das Gebäude und nicht das Grundstück geltend gemacht werden, denn während sich ein Gebäude im Lauf der Jahre abnutzt und daher laufend instandgehalten und -gesetzt werden muss, ist dies für den Grund und Boden nicht der Fall. Die Anschaffungskosten müssen daher in einen (nur vorgestellten) Anteil für das Gebäude und einen Anteil für den Grund aufgeteilt werden. Wie dies gemacht wird, ist keineswegs trivial und kann daher hier nicht dargelegt werden.
Tipp: Geben Sie in der Suchmaschine Ihrer Wahl "BMF Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung" ein und Sie werden auf eine PDF des Bundes­minis­teriums der Finanzen stoßen, wo das Verfahren erläutert wird.

Wenn Ihnen das zu kompliziert ist, können Sie auch den Bodenrichtwert des Grundstücks bei der Gemeinde erfragen und so den Kaufpreis in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil aufspalten.
Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ihnen gekaufte Doppelhaushälfte beträgt 350,000,00 Euro. Die DHH steht auf einem 400 m² großem Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 200 Euro/m². Somit entfallen 80.000,00 Euro auf das Grundstück und 270.000 Euro auf das Gebäude.

Es können also, wie gesagt, nur die Anschaffungskosten für das Gebäude abgeschrieben werden und zwar in aller Regel mit 2 % jährlich auf fünfzig Jahre. Die Anschaffungskosten umfassen neben dem Kaufpreis auch:

Anschaffungsnahe Aufwendungen entstehen, wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung (= Besitzübergang) die erworbene Immobilie so umfassend renovieren bzw. sanieren, dass die Kosten für diese Arbeiten netto (also ohne Mehrwertsteuer) 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dies kann sehr ärgerlich sein, wenn Sie eigentlich vorhatten, die Kosten für die durchgeführten Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten im jeweiligen Jahr als sofort abzugsfähige "Erhaltungsaufwendungen" geltend zu machen und nun gezwungen sind, diese Kosten stattdessen (in der Regel) über 50 Jahre mit 2 % jährlich abzuschreiben.

Sollte also die Kaufpreisaufteilung ergeben haben, dass 70 % des Kaufpreises auf das Gebäude und 30 % auf das Grundstück entfallen, so sind 70 % der Summe aus Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision und anschaffungsnahe Aufwendungen die Berechnungsgrundlage für Ihre (in der Regel) zweiprozentige jährliche Abschreibung.

Stichtag für den Beginn der Abschreibung ist der Zeitpunkt des Besitz­übergangs, das heißt in der Praxis der Zeitpunkt der Schlüssel­über­gabe. In notariellen Kaufverträgen wird vom "wirtschaftlichen Übergang" und vom Übergang von "Besitz, Nutzungen, Lasten, Gefahr und Verkehrs­siche­rungs­pflichten" gesprochen.
Im Jahr der Anschaffung (des Besitz­über­gangs) vermindert sich der Absetzungsbetrag um jeweils 1/12 für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung vorangeht.

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ihnen erworbene Doppelhaushälfte beträgt 350,000,00 Euro. Hiervon entfallen 80.000 Euro auf das Grundstück. Die Summe der weiteren Anschaffungskosten beläuft sich auf 35.000,00 Euro. Der Besitz­übergang soll laut notariellem Kaufvertrag am 15.05.2019 erfolgen.
Der Kaufpreisanteil für das Gebäude beträgt somit 270.000,00 Euro, das sind 77,14 % vom Kaufpreis.
Von den weiteren Anschaffungskosten können daher 77,14 % den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet werden, also 26.999,00 Euro. Sie können somit (in der Regel) fünfzig Jahre lang jährlich 2 % von 296.999,00 Euro, also 5.939,98 Euro abschreiben. Im Jahr des Kaufs, im Beispiel 2019, können Sie 8/12 von 5.939,98 Euro, also 3.959,99 Euro abschreiben.

Die AfA für das jeweilige Jahr können Sie in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpach­tung“ der Einkommen­steuer­erklä­rung geltend machen.

Bitte beachten: Sollten Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekula­tions­frist verkaufen, so werden bei der Berechnung des erzielten Gewinns die Anschaffungskosten um die über die Jahre von Ihnen in Anspruch genommenen Absetzungen (AfA) gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Beispiel: Der Kaufpreis für die von Ihnen im Jahr 2019 zur Erzielung von Mieteinnahmen erworbenen Doppelhaushälfte beträgt 350.000,00 Euro. Die Summe der weiteren Anschaffungskosten beläuft sich auf 35.000,00 Euro. Gesamte Anschaffungskosten somit 385.000,00 Euro. Im Jahr 2027 verkaufen Sie die (durchgehend zur Vermietung genutzte) Doppelhaushälfte zu einem Preis von 340.000,00 Euro. Die in acht Jahren von Ihnen in Anspruch genommene Afa beläuft sich auf 48.000,00 Euro.
Obwohl der Verkaufspreis um 45.000,00 Euro unter Ihren ursprünglich gezahlten Anschaf­fungs­kosten liegt (340.000 - 385.000 = - 45.000), haben Sie aus Sicht des Finanzamts einen Spekulationsgewinn in Höhe von 3.000,00 Euro erzielt.
Grund: Das Finanzamt mindert die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommene Afa, so dass sich Anschaffungskosten von 337.000,00 Euro (385.000 - 48.000 = 337.000) ergeben.
Zieht man nun den Verkaufserlös von den Anschaffungskosten ab, so ergibt sich ein Plus von 3.000,00 Euro (340.000 - 337.000 = 3.000), den Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung entsprechend als Einnahme aufführen müssen.

- Weitere Werbungskosten

Weitere Werbungskostenarten neben der AfA sind die Zinsen für Ihr Immobiliendarlehen, die nicht auf die Mieter umlegbaren Nebenkosten (Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung der vermieteten Immobilie), Mit­glieds­beiträge für Vermieter­verbände, Kosten für Vermietungs­anzeigen, Kosten für Rechts­anwälte und Steuer­berater (wenn es um Vermietungs­angelegen­heiten geht), Fahrkosten zum Mietobjekt und zu Eigentümer­versamm­lungen, Makler­provisionen für die Vermietung und Kosten für mitvermietete Einrichtungs­gegenstände (bis 800 Euro netto sofort, darüber Abschreibung auf zumeist zehn Jahre).

Erhaltungsaufwendungen (Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung) können Sie wahlweise im selben Jahr, wo sie getätigt wurden als Werbungskosten geltend machen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) oder auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV).

Beispiel: Erhaltungsaufwendungen in 2019 insgesamt 24.000,00 Euro.
Sie haben fünf verschiedene Möglichkeiten die 24.000,00 Euro als Werbungskosten geltend zu machen.

Sie sind nicht verpflichtet, alle Erhaltungs­auf­wen­dungen innerhalb eines Jahres gleich zu behandeln. Wenn sich die 24.000,00 Euro im obigen Beispiel auf drei Maßnahmen aufteilen würden, so könnten Sie eine Maßnahme beispielsweise komplett in 2019 geltend machen, während Sie die anderen beiden Maßnahmen auf zwei Jahre und auf fünf Jahre verteilen.

Spekulationssteuer

Gehört eine Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn aus einer Veräußerung immer steuerpflichtig. Wenn die Immobilie dagegen zum Privatvermögen gehört, weil sie im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei. Lediglich wenn es sich um ein sogenanntes Spekulationsgeschäft (privates Veräußerungsgeschäft) i. S. des § 23 EStG handelt, fällt Einkommensteuer an. Das ist dann der Fall, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft wird. Wurde sie jedoch im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann sie grundsätzlich sogar innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden.
Ausnahme: das Finanzamt vermutet gewerblichen Grundstückshandel, weil z. B. die sog. Drei-Objekt-Grenze über­schrit­ten wurde.

Maßgebend für die Berechnung der Spekula­tions­frist ist das jeweilige Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
Beispiel: Wenn der Kaufvertrag zum Erwerb am 10.1.2009 geschlossen wurde und der Kaufvertrag zur Veräußerung vor dem 11.1.2019 geschlossen wurde, ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig – es sei denn die Immobilie wurde (zumindest in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf) selbstgenutzt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Drei-Objekt-Grenze

Wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines kurzen Zeitraums mehrere Immobilien verkauft, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass er einen Grundstückshandel betreibt und mit dem Verkauf Gewinne aus Gewerbebetrieb i. S. des § 15 EStG erzielt.
Veräußert der Steuerpflichtige weniger als vier Objekte, nimmt die Rechtsprechung des BFH stets private Vermögensverwaltung an (BFH 11.04.1989 - VIII R 266/84). Der Verkauf von mehr als drei Objekten führt dagegen zur Gewerblichkeit, wenn der Veräußerer die Objekte zuvor erworben oder selbst errichtet hat und sie innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs damit - in der Regel fünf Jahre - veräußert.
Zur Begründung hat der Bundesfinanzhof ausgeführt, die zeitliche Nähe zwischen Erwerb und Veräußerung rechtfertige die Vermutung, der Steuerpflichtige habe bereits bei der Anschaffung die zumindest bedingte Absicht gehabt, das Grundstück alsbald wieder zu veräußern.

Als Objekt i. S. der Drei-Objekt-Grenze gelten:

Garagen und Pkw-Stellplätze gelten aber nur dann als selbständige Objekte, wenn sie nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft werden.

Die Veräußerung eines ererbten Grundstücks ist auch dann kein Zählobjekt, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung durch den Erblasser erfolgt.
Dagegen stellen geschenkte Grundstücke ein Zählobjekt dar. In diesem Fällen kommt es auf den Zeitraum zwischen der Anschaffung durch den Schenker und der Veräußerung durch den Beschenkten an.

Die sogenannte Besitzdauer von fünf Jahren beginnt in den Fällen, in denen der Steuer­pflichtige sich auf den An- und Verkauf beschränkt, mit dem Ankauf des Grundstücks (Datum des notariellen Kaufver­trags­ab­schlus­ses). Hat der Steuerpflichtige das Grundstück bebaut beginnt der Zeitraum mit der Fertigstellung des Gebäudes. Hat er das Grundstück in einer den Wert steigernden Weise modernisiert, beginnt der Zeitraum mit dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
Wer also binnen fünf Jahren vor dem Verkauf seines Grundstücks dieses neu bebaut oder das bereits bestehende Gebäude modernisiert oder renoviert, um einen besseren Verkaufs­erlös zu erzielen, bewirkt damit, dass das Objekt zum Zählobjekt wird, auch wenn er es vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Dagegen setzt die bloße Aufteilung eines Gebäudes in Eigentums­wohnungen oder die Parzellierung eines Grundstücks die Frist nicht in Lauf.

Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, sind auch die Veräußerungen der ersten drei Grund­stücke gewerblich. Das Finanzamt kann die Steuerbescheide für die vorangegangenen Jahre nach § 173 AO ändern.

Mietrechtliche Aspekte

Sperrfristregelung

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Mietkaution

Mietpreisbremse

Kappungsgrenze

Sperrfristregelung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in einem erst nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteiltem Mehrfamilienhaus kaufen, sollten sie beachten, dass der Mieter gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) durch eine mehrjährige Sperrfrist geschützt ist. Diese Sperrfristregelung findet sich in § 577a BGB. Die Regelung besagt, dass der Käufer einem Mieter, der bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum die Wohnung bewohnt hat, erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei Jahren seit der Veräußerung (= Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen darf. Die dreijährige Sperrfrist kann durch landesspezifische Verordnungen in Gemeinden mit angespannten Mietwohnungs­märkten auch auf zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Sperrfristregelung gilt nicht bei Kündigungen aus einem anderen berechtigtem Interesse als Eigenbedarf und angemessene wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB).
Beispiel: Der Eigentümer will eine nicht in seinem Haushalt lebende Hausangestellte (Pflegeperson, Au-pair-Mädchen) in seiner vermieteten Wohnung unterbringen und kündigt daher den bisherigen Mietern, mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seine Hausangestellte (Pflegeperson, Au-pair-Mädchen).
Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt hier ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Da es sich bei diesem berechtigten Interesse aber weder um Eigenbedarf handelt – dazu müsste die Hausangestellte bisher im eigenen Haushalt des Vermieters gelebt haben – noch um Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung, greift hier die Sperrfrist des § 577 a BGB nicht., Folglich kann den Mietern innerhalb der ordentlichen Kündigungsfristen nach § 573 c, also binnen drei, sechs oder neun0 Monaten, je nachdem, wie lange die Mieter die Wohnung bereits bewohnt haben, gekündigt werden.
Aus dem Leitsatz des entsprechenden BGH-Urteils vom 11.03.2009:
"Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar." (BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 127/08).

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

"Kauf bricht nicht Miete " (§ 566 BGB): Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und zwar nach der gesetzlichen Regelung mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Verkäufer muss den Käufer deshalb über Bestehen und Inhalt von Mietverträgen aufklären. Anderenfalls verletzt er seine Pflicht, dem Käufer das Eigentum frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Sofern ein schriftlicher Mietvertrag besteht, sollte dieser dem Käufer rechtzeitig vor Beurkundung ausgehändigt werden. Für den Käufer ist zu beachten, dass bei einer Kündigung des Mietverhältnisses die mietvertraglichen und gesetzlichen Kündi­gungs­beschränkungen und -fristen eingehalten werden müssen. Insbesondere bei Wohnraum­mietverträgen ist eine Kündigung oft nicht einfach und mitunter langwierig.

Wann das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird, hängt an vielen für die Parteien kaum zu beeinflussenden Faktoren. Spätestens, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, soll ihm normalerweise aber auch die Miete zustehen. Die Eigentums­um­schrei­bung erfolgt je nach Schnelligkeit des Grundbuchamts und des Finanzamts regelmäßig erst Wochen oder Monate später. Im Kaufvertrag wird daher meist vereinbart, dass der Übergang der Nutzungen mit Kaufpreiszahlung erfolgt.

Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, ist das gesetzliche Mieter­vor­kaufs­recht des § 577 BGB zu beachten. Es besteht dann, wenn die Wohnung dem Mieter zum Zeitpunkt der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen bereits überlassen war. Der Mieter hat dann beim Verkauf seiner Mietwohnung das Recht, zu dem von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Preis und zu den im Kaufvertrag sonst festgelegten Bedingungen in den Vertrag "einzutreten". Der Notar wird nach der Beurkundung beim Mieter anfragen, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte. Seine Erklärung hierüber sollte zur Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit gemacht werden. Äußert der Mieter sich innerhalb von zwei Monaten nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht.

Mietkaution

Der Käufer einer vermieteten Immobilie haftet auf Rückzahlung der Mietkaution (Mietsicher­heit), unabhängig von der Frage, ob er die Kaution tatsächlich erhalten hat, oder nicht. Gelingt es dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allerdings nicht, die Kaution vom Erwerber zurückzuerlangen (z. B. bei Vermögensverfall des Erwerbers), so ist der Verkäufer (vorherige Eigentümer und Vermieter) der Immobilie zur Zahlung verpflichtet. Im Bürgerlichen Gesetzbuch lautet die entsprechende Regelung so: "Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet." (§ 566a BGB)
Der Käufer einer vermieteten Immobilie hat gegen den bisherigen Vermieter einen Anspruch auf Auszahlung einer vom Mieter der vermieteten Wohnung geleisteten Barkaution. Erlangt der Käufer die Kaution nicht vom Verkäufer, hat er keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung der Kaution. Dies gilt auch dann, wenn dem Veräußerer die Herausgabe der Kaution unmöglich geworden ist (Palandt, § 566a BGB, Rn4).
Tipp: Achten Sie als Käufer einer vermieteten Immobilie darauf, dass sie die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer bekommen.
Die Rückzahlungspflicht des Käufers erstreckt sich auch auf die Kautionszinsen im Fall der Barkaution.

Das Geld muss getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einer öffentlichen Sparkasse oder Bank angelegt werden.
Die häufigste Variante: Der Vermieter eröffnet mit dem Geld des Mieters ein Sparbuch. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, werden aber erst nach Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt. Um sie in seiner Steuererklärung angeben zu können, benötigt der Mieter vom Vermieter die entsprechende Bescheinigung.
Alternative Variante: Der Mieter eröffnet das Kautionssparbuch, das er an den Vermieter verpfändet und ihm aushändigt. Damit hat dieser Zugriff auf das Geld, der Mieter dagegen nicht. Für den Mieter hat diese Form den Vorteil, dass das Geld auf jeden Fall insolvenzfest angelegt ist. Außerdem wird er informiert, wenn der Vermieter Geld abhebt. Für seine Zinserträge kann der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen.

Zwei bis sechs Monate gelten vor Gericht als angemessen, um Ansprüche anzumelden und eine Abrechnung vorzulegen. Spätestens nach einem halben Jahr ist also die Rückzahlung der Mietkaution fällig. Nicht immer liegt dann schon die Schlussabrechnung über die Nebenkosten vor. Sollte aus den Erfahrungen der vergangenen Jahre eine Nachzahlung zu erwarten sein, darf der Vermieter einen entsprechenden Teilbetrag zurückhalten.

Mietpreisbremse

Eine Mietpreisbremse (§ 556d BGB), also die Beschränkung der zulässigen Neumieten auf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wurde für Dresden bisher nicht beschlossen.
Eine solche Mietpreisbremse würde wenn, dann nur für die Wiedervermietung von Bestands­wohnungen und nicht für die Erst­vermietung von Neubau­wohnungen oder umfassend (auf Neubau­standard) moder­ni­sier­ten Wohnungen gelten (§ 556f BGB). Auch für die Mieterhöhung in einem Staffel­mietvertrag würde die Mietpreisbremse gelten. Bei einer Indexmiete würde sie jedoch nur für die Aus­gangs­miete gelten und nicht für die Miet­erhöhung.

Kappungsgrenze

Gemäß (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Er­hö­hun­gen nach § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Erhöhung der Betriebskosten) abgesehen, nur um maximal 20 % erhöhen.
Die Kappungsgrenze kann per Rechts­ver­ord­nung der einzelnen Bundesländer auf 15 % abgesenkt werden, "wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet­woh­nun­gen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist" (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Die sächsische Landesregierung hat eine ent­spre­chen­de Kappungsgrenzen-Verordnung erlassen. Dresden und Leipzig sind demnach Gemeinden im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu an­ge­mes­se­nen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Somit gilt für Dresden und Leipzig derzeit die niedrigere Kappungsgrenze von 15 %.
Die sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung hat noch bis zum 30.06.2020 Gültigkeit.




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